世茂服务证券研究报告总结
核心内容概述
本报告对世茂服务（00873.HK）的财务表现、业务结构及未来增长预期进行了分析，并给出了“买入”评级及目标价20.00港元。当前股价为14.66港元，预计2021年及2022年将分别上涨36.4%。报告强调公司通过多渠道扩张和精益化管理实现快速增长，同时积极拓展社区增值服务，提升盈利能力。
主要财务指标
2020年业绩表现
- 营业收入：50.26亿元，同比增长101.9%
- 毛利：15.77亿元，同比增长88.3%
- 归母净利润：6.93亿元，同比增长80.2%
- 综合毛利率：31.4%，同比下降2.3个百分点
- 归母净利率：13.8%，同比下降1.7个百分点
- 每股派息：11港仙，派息率为归母净利润的31.9%
财务预测（2021E-2023E）
| 指标 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 营业收入（亿元） |
91.15 |
164.56 |
25.826 |
| 归母净利润（亿元） |
12.88 |
23.86 |
39.25 |
| 毛利率（%） |
30.5 |
30.1 |
30.1 |
| 归母净利率（%） |
14.1 |
14.5 |
15.2 |
| 每股核心收益（元） |
0.54 |
1.01 |
1.66 |
| 每股股息（港仙） |
19.22 |
35.63 |
58.60 |
业务结构优化
- 物业管理服务：占比54.0%，毛利占比46.6%
- 社区增值服务：占比31.8%，毛利占比40.7%，同比增长5.8个百分点
- 非业主增值服务：占比14.2%，毛利占比12.7%
关键增长点：
- 新增校园增值服务和新零售业务
- 智慧社区解决方案业务同比增长775.6%，成为社区增值服务的支柱
战略布局与市场拓展
- 在管及合约面积：截至2020年末分别为1.46亿平米和2.01亿平米，分别同比增长114.4%和99.4%
- 中心城市布局：27%的在管面积位于福州、西安、杭州、武汉和天津五大中心城市
- 新增合约面积来源：关连方（6.4%）、收并购（70.3%）、外拓（23.2%）
- 未来增长策略：
- 通过收并购快速扩大规模
- 加强市场拓展能力，预计2021年在管面积将达2.13亿平米，合约面积达3.02亿平米
投资评级与估值
- 评级：买入（维持）
- 目标价：20.00港元
- 对应PE倍数：2021年31倍，2022年17倍
- 行业对比：世茂服务在港股中估值相对较低，但未来增长潜力较大
风险提示
- 业务扩张及收并购不及预期
- 物业管理费提价受阻
- 收缴率不及预期
- 增值业务拓展不及预期
行业对比（截至20210315）
| 代码 |
公司 |
股价（港元） |
市值（亿港元） |
2021E EPS（元） |
2022E EPS（元） |
2021E PE |
2022E PE |
ROE（%） |
| 06098.HK |
碧桂园服务 |
60.60 |
1789 |
1.26 |
1.47 |
41.0 |
35.1 |
43.8 |
| 06666.HK |
恒大物业 |
15.18 |
1641 |
0.38 |
0.55 |
34.0 |
23.5 |
72.7 |
| 01209.HK |
华润万象 |
42.45 |
969 |
0.64 |
0.86 |
56.8 |
41.8 |
43.0 |
| 01516.HK |
融创服务 |
22.65 |
703 |
0.40 |
0.66 |
48.2 |
29.1 |
137.8 |
| 00873.HK |
世茂服务 |
14.66 |
347 |
0.54 |
1.01 |
22.9 |
12.3 |
51.9 |
财务健康状况
资产负债表（单位：百万元）
| 项目 |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 资产总计 |
10,905 |
14,798 |
22,046 |
31,909 |
| 负债合计 |
4,164 |
7,103 |
12,580 |
19,533 |
| 股东权益合计 |
6,741 |
7,696 |
9,466 |
12,377 |
现金流量表（单位：百万元）
| 项目 |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 现金净变动 |
5,725 |
2,144 |
3,975 |
5,644 |
| 现金期末余额 |
5,830 |
7,974 |
11,949 |
17,593 |
主要财务比率
| 指标 |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 营业收入增长率（%） |
101.9 |
81.4 |
80.5 |
56.9 |
| 归母净利润增长率（%） |
80.2 |
85.8 |
85.3 |
64.5 |
| ROE（%） |
20.7 |
18.7 |
29.2 |
37.8 |
| 每股净资产（元） |
2.73 |
3.11 |
3.82 |
4.98 |
| PE（倍） |
36.7 |
22.9 |
12.3 |
7.5 |
| PB（倍） |
4.57 |
4.01 |
3.27 |
2.50 |
业务展望与建议
- 公司具备较强的执行力和资源整合能力，未来社区增值服务有望持续增长
- 通过收并购及市场拓展，公司将在2021年实现规模扩张
- 预计未来业绩将保持高增长，维持“买入”评级，目标价为20.00港元
附注与免责声明
- 报告基于公司公告及分析师独立研究
- 投资建议不构成买卖邀约，需结合个人投资目标及风险承受能力
- 本报告不保证数据准确性，不承担任何法律责任
- 本报告仅适用于特定地区的投资者，不适用于所有市场
