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河北鼓励推动社区党建联建，世茂恒大发布年报

核心内容

本报告聚焦物业管理行业近期动态，分析市场表现、公司公告、行业新闻及投资建议。整体来看，物业板块在2021年3月19日前一周表现强劲，与大盘相比涨幅显著。政策层面，河北、安徽、江苏等地推动社区和物业服务企业的党建联建，旨在加强物业管理与基层治理的融合。此外，多家头部物管公司发布年报，展现强劲增长，尤其是世茂服务和恒大物业。

主要观点

• 市场表现强劲：物业板块在H股和A股均表现优于大盘，其中世茂服务、奥园健康、佳兆业美好涨幅显著。
• 政策支持：多地政府发文推动党建联建，提升物业服务质量与社区治理融合。
• 公司业绩增长：世茂服务与恒大物业2020年实现营收与利润双增长，外拓能力增强，科技赋能显著。
• 投资建议：推荐品牌优、科技实力强、区域浓度与整体规模兼具的头部物企，如碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。

关键信息

市场表现

• H股物业指数：上周收于8487.23点，累计上涨10.85%，优于恒生指数的0.87%。
• A股物业指数：上周收于1414.60点，累计上涨3.09%，优于沪深300的-2.71%。
• 个股表现：佳兆业美好涨幅最高，达39.11%；跌幅前五为卓越商企服务、首程控股、兴业物联、创毅控股、新大正。
• 港股通增持：新城悦服务获最多增持（+2.16%），碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、世茂服务等也获增持。

公司公告

• 世茂服务：2020年实现营收50.26亿元，同比增长101.9%；在管面积1.46亿方，同比增长114.4%；社区增值服务收入增长146.8%。
• 恒大物业：2020年实现营收105.09亿元，同比增长43.3%；归母净利润增长184.7%；合管比提升至1.88。
• 佳兆业美好：2020年实现营收17.3亿元，同比增长37.1%；在管面积增长24.4%。
• 新城悦服务：配售5000万股股份，拟将募集资金用于收购物业及社区增值服务相关公司，并升级科技基础设施。

行业新闻

• 河北省：住建厅等十部门发文推动社区与物业企业的党建联建，促进物业管理与基层治理融合。
• 安徽省：多部门联合发文提升物业服务质量，加强党建和规范市场行为。
• 江苏省：命名100个省级示范点，推进党建引领物业管理服务落地。
• 其他地区：如重庆、济南、兰州等地也有相关物业管理政策出台，鼓励社区养老服务和物业承接查验。

投资建议

• 推荐公司：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
• 理由：
  • 品牌优秀，市场认可度高；
  • 科技实力强，有效提升运营效率；
  • 兼具区域浓度与整体规模，具备成长潜力；
  • 收并购与社区增值服务布局积极，盈利结构优化。

风险提示

• 物管费提价受阻：政策或市场环境可能限制物管费上调空间。
• 外拓不及预期：公司外拓能力可能未达预期，影响业务扩张。
• 增值服务拓展不及预期：社区增值服务发展可能不及预期，影响收入结构优化。

重点公司主要财务数据

周内重要公司公告点评

世茂服务

• 业绩快增：2020年营收增长101.9%，净利润增长80.2%。
• 外拓能力增强：通过市拓获得合约面积2350万方，占总合约面积的18.1%，中标率提升至53.4%。
• 社区增值服务增长显著：收入增长146.8%，占比提升至16亿元。
• 非业主增值服务优化：收入和毛利占比分别下降至14.2%和12.7%，关联方依赖度降低。
• 收并购项目整合：新增第三方来源合约面积9450万方，收并购占比75.1%；网格化管理体系初显成效。

恒大物业

• 业绩高速增长：2020年营收增长43.3%，净利润增长184.7%。
• 盈利能力优化：综合毛利率从23.9%提升至38.1%。
• 第三方占比提升：在管面积中来自独立第三方的比例提升至3.2%。
• 社区增值服务加速增长：收入占比从7.8%提升至12%，毛利率提升6个百分点至63.4%。
• 续约率维持高水平：续约率100%，物业费提升，人均在管面积和产值显著增长。

总结

物业板块近期表现强劲，政策支持推动行业向高质量发展迈进。重点公司如世茂服务和恒大物业业绩增长显著，外拓能力增强，社区增值服务加速发展。投资建议聚焦于头部企业，认为其应享受更高的估值溢价。然而，需警惕物管费提价受阻、外拓不及预期及增值服务拓展不及预期等风险。