20180702-财通证券-棚改货币化专题报告_棚改货币化的转折点_10页_770kb

棚改货币化专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年棚改货币化安置比例可能回落的背景、原因及影响，指出棚改货币化在去库存方面的作用已基本完成，但同时也引发了房价过快上涨、地方政府土地出让收入增长过快等问题。随着政策导向的调整，未来可能逐步转向实物安置。

主要观点

• 棚改货币化比例回落：2018年可能是棚改货币安置比例回落的一年，而非继续上升。
• 棚改去库存效应完成：棚改货币化在2015-2017年间显著提升了商品房销售，但边际效应已减弱。
• 房价上涨隐患：棚改货币化刺激了购房需求，导致一二三线城市房价快速上涨，脱离基本面。
• 政策信号明确：PSL投放缩量、棚改计划量减少、部分地区减少货币化安置比例，均表明政策收紧趋势。
• 地方政府财政压力：棚改货币化曾带动地方政府土地出让收入大幅增长，但后续可能面临增速回落。
• 房地产市场分化：棚改货币化收紧可能引发三四线城市房价分化，部分城市出现降温，部分保持稳定。

关键信息

1. 棚改的目的与方式

• 目的：

  • 解决低收入家庭住房困难；
  • 优化土地资源配置；
  • 去库存、盘活房地产市场；
  • 带动地区经济增长和就业机会。

• 方式：

  • 实物化安置：政府新建安置房，按面积分配给被拆迁人。
    • 优点：不参与房产交易，对房价影响较小。
    • 缺点：建设周期长、品质差、分配不合理。
  • 货币化安置：将安置房折算为现金补偿，由居民自行购买商品房。
    • 方法包括：
      1. 居民自行购买，政府组织房源并设定指导价；
      2. 政府集中采购商品房用于安置；
      3. 对已有住房保障的居民直接给予货币补偿。

2. 2018年棚改货币化比例回落的依据

• 棚改总量减少：从609万套降至580万套；
• 国开行棚改贷款同比缩减；
• 三四线城市房产去库存任务基本完成；
• 政策目标已达成，后续退出为常态。

3. 棚改货币化对房地产市场的影响

• 去库存效果显著：2015-2017年商品房待售面积累计同比持续下降，销售面积快速上升；
• 房价上涨过快：一二三线城市房价指数大幅攀升，脱离基本面；
• 地方政府土地出让收入增长：2016年土地出让收入同比增速转正，2017年仍保持高位；
• 未来可能面临回落：随着棚改货币化比例下降，房价和土地出让收入增速可能放缓。

4. PSL与棚改货币化关系

• PSL（抵押补充贷款）是央行支持棚改的重要工具；
• 2015-2016年PSL投放规模显著增加，2017年后有所减少；
• 2018年一季度PSL投放规模较大，但4-5月明显缩量，显示政策转向；
• PSL缩量有利于维持稳健中性的货币政策，支持去杠杆目标。

结论与展望

• 棚改政策转向：货币化安置比例回落是政策调整的自然结果，市场应逐步适应；
• 房地产市场分化：三四线城市房价可能面临分化，部分城市出现降温；
• 政策预期影响市场情绪：棚改收紧信号可能引发对地产股、周期股基本面的担忧；
• 未来趋势：政策可能更倾向于实物安置，以减少对房价的过度刺激。

评级与建议

公司评级（未来6个月内）

行业评级（未来6个月内）

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