房地产行业：2018年棚改怎么看？-20180705-东北证券-28页-1mb

2018年棚改怎么看？总结

核心内容

2018年棚户区改造政策继续推进，但货币化安置比例将有所下降，尤其在东部地区。棚改货币化安置主要集中在中西部三四线城市，以帮助去库存和促进房地产销售。同时，棚改资金来源包括抵押补充贷款、公共财政支出和棚改专项债，其中抵押补充贷款在上半年发放较快，但下半年节奏将放缓。棚改货币化安置对房地产销售有显著拉动作用，但随着商品房库存去化完成，其边际贡献将逐渐减弱。

主要观点

• 棚改货币化安置比例下降：2018年棚改货币化安置比例将下降，但不会断崖式下滑，主要向中西部三四线城市倾斜。
• 棚改货币化安置非全国一刀切：安置方式因地制宜，因城施策，对库存不足地区严格控制货币化安置比例。
• 棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用减弱：预计未来三年棚改货币化对商品房销售的边际贡献将逐渐减少，但仍具有支撑作用。
• 房地产销售区域差异显著：中西部地区销售增速保持高位，而东部地区销售增速下降，反映棚改货币化安置对区域销售的影响。
• 棚改货币化安置带动商品房销售：根据情景假设，棚改货币化安置对商品房销售的贡献率在3.45%至17.26%之间，50%购买假设为中性情况。
• 棚改资金来源多元化：包括抵押补充贷款、公共财政支出和棚改专项债，其中抵押补充贷款是主要资金来源。

关键信息

棚改进程

• 2018-2020年为棚改攻坚计划，三年内需完成1500万套棚户区改造。
• 棚改包括城市、国有工矿、林区、垦区等四类，截至2017年已完成1800万套目标。
• 2018年棚改目标为580万套，预计未来三年棚改套数将逐年减少。

货币化安置

• 货币化安置成为主流，2017年全国货币化安置比例为60%，较2016年上升15.6个百分点。
• 东北、中部地区货币化安置比例高于全国平均水平，西部地区亦有较高比例。
• 2018年货币化安置比例预计为55%，并逐年下降。

资金来源

• 抵押补充贷款：2018年上半年新增4976亿元，同比上涨63.58%，占2017年全年新增额的78.36%。
• 公共财政支出：2017年棚改支出占公共财政支出的0.92%。
• 棚改专项债：2018年6月，天津和安徽等地发行棚改专项债，成为新的资金来源。

房地产销售情况

• 2018年前5月，中西部地区商品房销售量价齐升，东部地区销售增速下降。
• 棚改货币化安置对房地产销售有明显带动作用，但随着库存去化完成，其影响将减弱。

投资建议

• 优先推荐：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、华侨城A等龙头房企，因其杠杆可控、高成长性。
• 建议关注：金科股份和蓝光发展，因其在中西部有较多布局，边际受益于货币化安置政策。

表格数据概览

图表数据概览

• 棚户区改造进程：2005年启动，2018年进入攻坚阶段，预计未来三年棚改套数逐年减少。
• 货币化安置比例：2017年全国达60%，2018年预计为55%，未来将逐年下降。
• 房地产销售数据：中西部地区销售增速维持高位，东部地区销售增速下降。
• 棚改货币化对销售的贡献：根据情景假设，棚改货币化安置对商品房销售的贡献在3.45%至17.26%之间，50%购买假设为中性情况。
• 棚改专项债：2018年天津、安徽等地发行，成为棚改新资金来源。

风险提示

• 行业调控政策持续收紧。
• 货币政策超预期收紧。
• 棚改政策大幅调整。

区域与省份分析

辽宁省

• 棚改货币化安置比例全国领先，2017年达97.5%。
• 棚改带动商品房销售比例达77%，2018年预计继续推动中西部三四线城市。
• 沈阳市为货币化安置标杆城市，2017年货币化安置率100%。

内蒙古自治区

• 2016年货币化安置比例达60%，2017年达70%。
• 包头市2017年货币化安置率约96.6%，棚改贡献商品房销售比例达77%。

云南省

• 2016年棚改开工19.2168万套，货币化安置比例达47.05%。
• 2017年货币化安置比例达76.7%，棚改贡献商品房销售比例达77%。

总结

2018年棚改货币化安置比例将有所下降，但不会出现断崖式下滑，主要向中西部三四线城市倾斜。棚改货币化安置对房地产销售有显著拉动作用，但随着商品房库存去化完成，其边际贡献将逐渐减弱。龙头房企和中西部布局较多的房企将受益于政策调整，而东部房企将面临更大挑战。