2018年棚改怎么看__26页_1mb

报告摘要

2018年棚改货币化安置分析总结

核心内容

2018年棚改货币化安置政策在推动房地产销售和去库存方面发挥了重要作用，但随着商品房库存逐步去化，其对房地产销售的拉动作用将逐渐减弱。政策强调“因地制宜”、“因城施策”，对库存不足的地区严格控制货币化安置比例，而对库存较高的中西部三四线城市则给予更多支持。预计2018年棚改货币化安置比例将有所下降，但不会出现断崖式下滑，且重点区域将向中西部倾斜。

主要观点

棚改货币化安置并非全国一刀切，而是根据各地实际情况进行调整。
2018年上半年，棚改货币化安置比例较高，但下半年将有所放缓。
棚改货币化安置对房地产销售的贡献：2017年货币化安置带动销售面积约29232万平方米，占全年销售面积的17.26%。
棚改货币化安置对库存去化具有重要作用，尤其是在三四线城市，有助于加速去库存。
货币化安置比例将逐年下降，但东部城市将大幅减少，中西部城市将成为主要受益区域。

关键信息

全国棚改货币化安置比例：2017年估计为60%，较2016年上升15.6个百分点。
棚改货币化安置对销售增速的影响：若假设100%购买，东部地区销售增速降至-14.56%；若假设50%购买，东部地区销售增速降至-8.44%；若假设20%购买，东部地区销售增速降至-4.77%。
棚改货币化安置对商品房销售面积的边际贡献：2018年预计为13557.5万平方米。
棚改资金来源：包括抵押补充贷款（PSL）、公共财政支出及棚改专项债。
PSL：2018年上半年新增抵押补充贷款4976亿元，同比上涨63.58%，占2017年全年新增额的78.36%。
棚改专项债：2018年天津发行首单棚改专项债，预计融资规模108亿元，利率为3.88%。
房地产销售情况：中西部地区销售增速保持高位，东部地区则明显下降。
重点房企：推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A和华侨城A；建议关注金科股份和蓝光发展。

投资建议

推荐股票：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、华侨城A（买入）。
建议关注：金科股份和蓝光发展（因中西部布局较多，边际受益于货币化安置政策）。
风险提示：行业调控政策持续收紧、货币政策超预期收紧、棚改政策大幅调整。

行业数据

指标	数值
成分股数量（只）	158
总市值（亿）	21019
流通市值（亿）	16384
市盈率（倍）	8.61
市净率（倍）	1.48
成分股总营收（亿）	19128
成分股总净利润（亿）	1902
成分股资产负债率（%）	78.06

重点公司财务数据

公司	现价	EPS 2017A	EPS 2018E	EPS 2019E	PE 2017A	PE 2018E	PE 2019E	评级
新城控股	28.23	2.67	4.06	5.25	10.57	6.95	5.38	买入
保利地产	10.83	1.32	1.74	2.18	8.20	6.22	4.97	买入
招商蛇口	17.21	1.55	1.91	2.29	11.10	9.01	7.52	买入
金科股份	4.59	0.38	0.58	0.71	12.08	7.91	6.46	买入

棚改货币化安置对销售的影响

假设	全国贡献比例	东北地区	中部地区	西部地区	东部地区
100%购买	17.26%	29.32%	20.76%	22.57%	12.52%
50%购买	9%	14.66%	10.38%	11.28%	6.26%
20%购买	3.45%	5.86%	4.15%	4.51%	2.50%

区域重点分析

辽宁省：棚改货币化安置比例全国领先，2017年达97.5%。货币化安置对商品房销售贡献率较高，2017年达77%。
内蒙古自治区：2017年货币化安置比例达96.6%，预计2018年棚改贡献商品房销售面积149.08万平方米。
云南省：2017年货币化安置比例达76.7%，棚改对销售贡献率较高。

资金链与政策导向

抵押补充贷款（PSL）：2018年上半年新增4976亿元，占2017年全年新增额的78.36%。
国开行棚改贷款导向：全年66%贷款投向中西部及东北地区，严控库存不足地区的货币化安置比例。
棚改专项债：2018年天津发行首单棚改专项债，预计融资规模108亿元，利率3.88%。

结论

棚改货币化安置政策在2018年对房地产销售和投资起到了一定的支撑作用，但随着库存去化完成，其边际贡献将逐渐减弱。未来政策将更加注重区域差异，重点支持中西部三四线城市。建议关注具备中西部布局、杠杆可控、高成长性的龙头房企，如新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A和华侨城A。同时，金科股份和蓝光发展因其在中西部的布局和政策受益潜力，也值得关注。

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