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中国海外发展（00688）总结

核心内容概述

中国海外发展（00688）在2022年上半年表现出稳健的业绩释放能力，盈利能力在行业中保持领先。公司通过积极的拿地策略和优化土储结构，展现出较强的逆周期投资能力和市场竞争力。同时，公司持续推进多元业态发展，商业收入持续增长，为未来业绩贡献提供支撑。在负债管理方面，公司维持较低的融资成本和充足的现金流，信用评级保持稳定，为长期发展奠定坚实基础。

主要观点

1. 业绩表现平稳，盈利能力突出

• 营收与利润：2022H1公司实现营收1037.9亿元，同比下降3.8%；归母净利润167.4亿元，同比下降19.42%。尽管利润有所下滑，但公司盈利能力仍优于行业平均水平。
• 毛利率与净利率：毛利率23.5%，同比下滑5.1个百分点；净利率17.0%，同比下滑3.4个百分点。尽管有所下降，但公司通过降本增效措施，仍保持较高的盈利水平。
• 股东回报：公司拟派发中期股息每股40港仙，积极回馈股东。

2. 销售与拿地表现强劲，土储结构优化

• 销售规模：2022H1公司合约销售金额1041.3亿元，同比下降36.5%，但降幅小于TOP10房企，排名行业第4。
• 销售均价：销售均价2.82万元/平，同比上涨26%，主要由高能级城市销售占比提升带动。
• 销售回款：境内销售回款率提升至95.1%，整体销售回款率提升至88.0%，经营回款能力较强。
• 拿地策略：公司2022H1拿地金额480亿元，同比下降6.4%，但投资强度提升至46.11%，同比增加14.8个百分点。通过并购项目投入106.6亿元，进一步巩固土储资源。
• 土储布局：公司土储规模达4705万平方米，同比减少20.8%。土储销售比为4.52，资源储备充足。新增土储中，94%位于一线/二线城市，土储布局持续优化。

3. 商业业态稳健增长，为业绩提供增量

• 商业收入：2022H1公司商业收入同比增长6.2%至26.5亿元，其中写字楼收入同比增长0.7%，购物中心收入同比增长23.3%。
• 商业项目：下半年公司预计有71万平方米商业项目集中入市，增量规模环比上升86.8%，显示多元业务发展势头良好。

4. 信用优势显著，融资渠道通畅

• 三道红线：公司剔除预收账款的资产负债率54.58%，较2021期末下降4.4个百分点，稳居绿档；净负债率38.96%，较2021期末上升9.4个百分点。
• 融资成本：2022H1公司加权平均融资成本3.44%，处于行业最低水平。
• 融资活动：公司获得境外5年期固息贷款40亿元，境内发行债券180亿元，显示融资能力强劲。

5. 负债结构合理，资金储备充足

• 负债结构：公司总借贷规模2698.2亿元，其中一年内到期占比15.6%，短期偿债压力较小；债务久期分布健康。
• 可用资金：公司2022H1可用资金规模达1826.9亿元，资金储备充足，发展弹性强。

关键信息

投资建议

• 预测数据：预计2022-2024年公司归母净利润分别为424亿元、455亿元、506亿元，同比增长5.51%、7.32%、11.24%。
• EPS预测：摊薄EPS分别为3.87元、4.15元、4.62元。
• 估值：2022年8月25日股价对应的PE分别为4.34倍、4.05倍、3.64倍。
• 评级：维持“买入”评级。

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 行业销售下行超预期
• 因城施策力度不及预期
• 公司项目施工及销售回款不及预期
• 公司商业物业及其他多元业务拓展不顺

财务数据与估值对比

财务预测摘要

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

结论

中国海外发展在2022年上半年展现出较强的抗压能力和稳健的经营表现。尽管面临行业整体下行压力，公司通过有效的成本控制和土储优化，维持了良好的盈利能力和经营现金流。公司积极拓展商业业态，为未来业绩增长提供支撑。在融资方面，公司具备较强的信用优势，融资渠道通畅，融资成本低，有助于穿越行业周期。整体来看，公司具备长期投资价值，维持“买入”评级。