20220315-兴证国际证券-中国海外发展-00688.HK-稳中求进_利润为王_28页_3mb

中国海外发展（00688.HK）研究报告总结

核心内容概览

中国海外发展（COLI）是一家历史悠久的香港上市房企，为中国建筑的控股子公司。公司自1979年成立以来，持续拓展房地产上下游产业链业务，逐步发展成为集物业开发、投资、管理、设计、教育、物流地产等于一体的多元化综合企业。公司以稳健增长、利润为王为核心战略，在行业调整期仍能保持领先优势，具备较强的财务实力和抗风险能力。

主要观点

• 战略定力强：公司保持稳健扩张，聚焦高能级一二线城市，坚持核心城市深耕，同时在土地投资上注重平衡规模与盈利，不盲目扩张。
• 财务优势显著：公司净负债率、平均融资成本、扣预资产负债率和现金短债比均处于行业较低水平，未触“三道红线”，保持绿档和行业最高信用评级。
• 销售稳步增长：公司保持Top10销售规模，2021年实现销售金额3695亿元人民币，同比增长2.4%。预计2022年和2023年销售金额将分别增长4%和13%。
• 利润效益突出：公司具备行业领先的利润率，费用管控能力优异，销售费用和管理费用占销售金额比例仅为1.7%。公司持续提升派息比率，保持较高的股东回报。
• 估值提升空间大：公司当前股价为21.55港元，目标价为27.00港元，对应2021/2022年PE为6.4/5.9倍，较当前股价有25%的上涨空间。

关键信息

财务数据（截至2021H1）

• 总股本：109亿股
• 总市值：2358.61亿港元
• 净资产：3280.54亿元
• 总资产：8583.40亿元
• 每股净资产：29.97元
• 净负债率：32.5%
• 平均融资成本：3.6%
• 扣预资产负债率：53.4%
• 现金短债比：2.6倍
• 权益比例：84%
• 土地储备：5940万平米（不含中海宏洋）
• 账面现金：1174亿元
• 有息负债：2285亿元（其中短期债务占比20%）

销售表现（2021年）

• 销售金额：3695亿元人民币
• 同比增长：2.4%
• 销售均价：19545元/平米（集团）
• 剔除中海宏洋后均价：22561元/平米
• 销售回款率：90%以上，为行业最高之一
• 销售目标完成度：93%，优于行业平均水平

土地储备与投资

• 土地储备分布：主要集中在一线、二线及强三线城市，其中一线城市占比21%
• 2021年土地款：1379亿元，占销售金额比例46%，高于行业平均水平
• 土储区域分布：华南（25%）、华北（33%）、北方（17%）、西部（15%）、华东（9%）、港澳（1%）
• 土地储备可售比例：2021年可售土储对应销售面积倍数为3.4倍
• 新增土储：2021年新增土地款占销售金额比例为46%，同比持平

评级与目标

• 首次评级：买入（Buy）
• 目标价：27.00港元
• 预期升幅：25%
• 2021-2023年核心净利润：394/423/444亿元，同比增长4%/7%/5%
• 2021-2023年营业收入：2141/2366/2571亿元，同比增长15%/11%/9%
• 核心净利润率：预计未来两年维持在15%以上

融资表现

• 融资渠道畅通：公司未受“三道红线”影响，融资成本远低于行业平均
• 近期发债情况：2021年12月至今已成功发行90亿元信用债，票面利率在3%附近
• 融资成本趋势：2016年以来持续下降，为行业最低水平

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业限制政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

投资逻辑

公司通过持续深耕核心城市、审慎拿地、强化财务结构和提升运营效率，在行业调整期保持稳健增长。公司具备显著的财务优势，能够抵御行业风险，同时在销售和利润方面持续领先。当前估值仍有提升空间，公司具备长期投资价值。

总结

中国海外发展作为头部房企，展现出强劲的市场地位和财务实力。在行业调整期，公司通过稳健战略保持增长，土地储备和销售表现均优于行业平均水平。其财务指标优异，融资渠道稳定，具备较强的抗风险能力。公司未来有望通过持续深耕高能级城市和优化土储结构，进一步提升市场份额和盈利能力。在当前估值基础上，公司仍有较大的上涨空间，具备投资价值。