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报告摘要
中海地产 (688 HK) 2018年中期分析总结
核心内容
中海地产（688 HK）作为招商银行全资附属机构招银国际的研究对象，其2018年上半年表现出稳健的财务表现与增长潜力。公司核心利润基本持平，同时在销售与土储方面有显著增长，展现出较强的市场竞争力与投资吸引力。
主要观点
销售表现
- 2018年上半年，公司合约销售额增长 18.5% 至 1,509亿港元，销售面积增长 8.6% 至 847万平。
- 受限购和限签政策影响，销售速度有所放缓，但公司计划在下半年加快推盘节奏，以完成全年 2,900亿港元 的销售目标。
- 截至2018年6月，已售未结转金额达 1,788亿港元，待结转面积为 873万平。
土地储备
- 公司权益土储为 5,843万平方米，上半年共收购 26块土地，权益建面 664万平，权益总地价 460亿港元。
- 公司总土储（除去中海宏洋）达 6,940万平方米，并计划在下半年寻找更好的土地补充机会。
投资物业
- 公司运营 63个投资物业，总租赁面积为 259万平，经常性收入（租金+酒店）增长 46.0% 至 20.3亿港元。
- 拥有 38栋写字楼 和 223万平的可出租面积，并在建及规划中还有 17个办公楼（147万平） 和 15个办公楼（210万平）。
- 公司还运营“Officezip”品牌的共享办公室，分布于多个城市。
财务状况
- 截至2018年6月，公司净负债比率为 28.1%，现金余额及债务总额分别为 1,279亿港元 和 2,055亿港元。
- 公司具备 安全的杠杆水平，未来可适当增加杠杆以支持增长。
盈利预测与评级
- 招银国际上调2018年盈利预测 14.3% 至 443亿港元，2019年盈利预测 3.2% 至 465亿港元。
- 上调2018年底每股净资产净值预测至 45.05港元，目标价由 26.07港元 上升至 29.08港元，潜在升幅 19.8%。
- 因此，招银国际将评级上调至 买入，预计未来12个月潜在涨幅超过 15%。
关键信息
财务数据
| 指标 | FY16A | FY17A | FY18E | FY19E | FY20E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业额（百万港元） | 164,069 | 166,045 | 194,976 | 224,352 | 264,473 |
| 净利润（百万港元） | 37,021 | 40,767 | 44,346 | 46,466 | 54,559 |
| EPS（港元） | 3.64 | 3.72 | 4.05 | 4.24 | 4.98 |
| 市盈率（x） | 6.7 | 6.6 | 6.0 | 5.8 | 4.9 |
| 市帐率（x） | 1.2 | 1.0 | 0.9 | 0.8 | 0.7 |
| 股息率（%） | 3.1 | 3.3 | 3.9 | 4.5 | 5.1 |
| 净财务杠杆率（%） | 7.3 | 27.1 | 22.1 | 23.0 | 23.9 |
股东结构
| 股东 | 持股比例（%） |
|---|---|
| 中国建筑 | 55.1% |
| 中信 | 10.0% |
| 自由流通 | 34.9% |
股价表现
| 时间段 | 绝对回报（%） | 相对回报（%） |
|---|---|---|
| 1个月 | -3.0% | 4.7% |
| 3个月 | -9.6% | -0.1% |
| 6个月 | -14.8% | -5.3% |
财务比率
| 指标 | FY16A | FY17A | FY18E | FY19E | FY20E |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率（%） | 27.8 | 32.9 | 32.7 | 32.3 | 32.3 |
| 税前利率（%） | 34.8 | 38.2 | 34.7 | 31.9 | 31.7 |
| 息税前收益（%） | 22.6 | 24.6 | 22.7 | 20.7 | 20.6 |
| 核心净利润率（%） | 19.1 | 21.9 | 20.7 | 20.7 | 20.6 |
| 有效税率（%） | 32.8 | 33.6 | 32.2 | 32.7 | 32.8 |
| 净负债/总权益比率（%） | 7.3 | 27.1 | 22.1 | 23.0 | 23.9 |
每股数据
| 指标 | FY16A | FY17A | FY18E | FY19E | FY20E |
|---|---|---|---|---|---|
| 每股盈利（港元） | 3.64 | 3.72 | 4.05 | 4.24 | 4.98 |
| 每股股息（港元） | 0.77 | 0.80 | 0.95 | 1.10 | 1.25 |
| 每股账面值（港元） | 20.3 | 24.3 | 27.3 | 30.5 | 34.2 |
投资建议
- 投资评级：买入
- 目标价：HK$29.08
- 潜在升幅：+19.8%
- 当前股价：HK$24.45
联系信息
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分析师：文干森，CFA
- 电话：(852)39000853
- 邮件：samsonman@cmbi.com.hk
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分析师：黄程宇
- 电话：(852)37618773
- 邮件：huangchengyu@cmbi.com.hk
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