20230402-浙商证券-中国海外发展-00688.HK-中国海外发展2022年年度报告点评_行业优等生厚积薄发_高目标彰显发展信心_6页_900kb

中国海外发展2022年年度报告总结

核心内容概述

中国海外发展（00688.HK）于2023年3月31日发布2022年度业绩公告，报告显示公司尽管面临行业整体下行压力，仍展现出较强的抗压能力和市场竞争力。公司业务覆盖住宅、商业及综合开发，具备良好的财务结构、丰富的土储资源和强劲的销售恢复动能，整体表现优于行业平均水平。

主要观点

1. 业绩表现：收入与利润双降，但分红保持高位

• 营业收入：2022年为1803.2亿元，同比下降25.6%。
• 归母净利润：2022年为232.6亿元，同比下降42.1%。
• 毛利率：21.3%，同比下降2.2个百分点。
• 营销及管理费用率：3.6%，同比上升0.7个百分点。
• 分红率：保持高位，2022年派息比率占核心净利润的30.8%，全年每股派息80港仙。

2. 销售增长：市占率逆势提升，核心城市表现强劲

• 合约销售额：2022年达2948亿元，同比下降20.2%，但市占率提升至2.21%。
• 销售均价：21251元/平，同比增长8.7%。
• 核心城市贡献：一线城市（含香港）和强二线城市销售占比达65%。
• 销售弹性：公司在30个城市市占率位居TOP3，7个城市单城市销售金额破百亿元，其中北京销售金额增长至约500亿元。
• 短期销售回暖：2023年1-3月全口径销售额达835亿元，同比增长74%，销售排名上升至行业第4位。

3. 土储策略：聚焦高能级城市，提升资产质量

• 新增土地：2022年新增40宗土地，拿地城市由25个缩减至16个。
• 新增建面与货值：新增建面739万平，拿地金额1107.2亿元，新增货值2139.4亿元。
• 高能级城市占比：2022年在北上广深新增货值占比达48.1%，一线城市与强二线城市新增货值占比85%，对应货值1862亿元。
• 土储结构：公司（不含中海宏洋）土地储备面积4389万平米，权益面积3758万平米，其中一线和强二线城市占比76%。

4. 财务稳健：低负债、低融资成本

• 资产负债率：53.69%，保持在合理水平。
• 净负债率：42.91%，处于行业低位。
• 现金短债比：2.16倍，流动性充足。
• 融资成本：加权平均融资成本3.57%，行业领先。

5. 商业板块：双核驱动，收入增长稳健

• 写字楼与购物中心：运营项目127个，管理规模759万平，租金收入52.6亿元，同比增长1.8%（剔除减租影响后实际增长6.9%）。
• 写字楼出租率：提升至87.0%。
• 商业收入预期：2023年商业收入预计增长30%，达68亿元。

6. 投资目标明确：高增长预期

• 2023年可售货值：预计为7900亿元，同比增长20%。
• 销售目标：2023年销售额预计达3538亿元，去化率目标为45%。
• 新增土地预算：2023年新增土地权益投资预算预计实现双位数增长。

7. 盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2023-2025年归母净利润分别为26.5亿元、29.4亿元、32.5亿元，EPS分别为2.42元、2.69元、2.97元。
• PE估值：基于可比公司估值，给予2023年9倍PE，目标价25.11港元，维持“买入”评级。
• 财务指标：2023年P/E预计为6.79倍，P/B为0.45倍，EV/EBITDA为8.92倍，显示公司估值处于行业低位。

关键信息

• 投资评级：买入（首次）
• 收盘价：HK$18.96
• 总市值：2075.15亿港元
• 总股本：109.45亿股
• 分析师：杨凡
• 研究助理：吴贵伦
• 估值逻辑：基于公司财务稳健、土储优质、商业板块增长潜力及行业复苏预期，认为公司2023年销售目标有望实现。

风险提示

• 需求修复力度可能不足
• 开发资金到位不及预期

行业与市场表现

• 行业评级：中性
• 相对沪深300指数：公司投资评级为“买入”，意味着其表现预期优于行业平均，但需关注市场波动风险。

总结

中国海外发展在2022年面对行业下行压力，依然保持稳健经营和高分红政策，销售与土储策略聚焦核心城市，有效提升资产质量与市场竞争力。公司具备良好的财务结构和融资能力，商业板块持续发力，为2023年业绩增长提供支撑。公司给出的销售和投资目标较高，但基于当前市场复苏迹象及丰富的可售资源，达成目标可能性较大。预计公司未来三年盈利稳步增长，估值处于行业低位，具备长期投资价值。