20170405-太平洋-华天酒店-000428.SZ-轻资产运作有望加速_受益于资产价值重估_21页_1mb

华天酒店 (000428) 总结

核心内容概述

华天酒店是湖南省国资委下属的国有企业，深耕酒店和地产行业多年，拥有丰富的自有物业和土地资源。尽管目前酒店业务面临亏损，但公司正通过轻资产运作、资产变现及多元化发展，逐步改善经营状况，提升公司估值。

主要观点

• 轻资产转型：公司正加速推进轻资产运作，通过出售自有物业并进行售后回租或托管，实现资产增值，降低负债率和财务费用。
• 地产价值重估：公司持有的土地和物业价值大幅上升，尤其是北京金方商贸大厦、灰汤温泉度假区和华天城综合商业地产，具备较大的资本运作空间。
• 二股东资本运作预期：二股东华信恒源于2015年参与定增，目前锁定期已过半，未来存在资本运作的可能性。
• 国企改革背景：在湖南省国企改革推动下，公司有望通过混改、资产注入等方式实现扭亏。
• 多元化布局：公司正在拓展养生养老、电子商务等业务，以打开新的盈利空间。

关键信息

股票数据

• 昨收盘：6.37元
• 目标价：10.2元
• 总股本/流通：1,019/719百万股
• 总市值/流通：6,491/4,579百万元
• 12个月最高/最低：8.35/6.10元

投资建议

• 评级：增持
• 目标价：10.2元
• 依据：2018年30倍PE估值
• 预测EPS：-0.20 / 0.19 / 0.34元（2016-2018年）
• 资产运营速度：假设2017-2018年以每年10%的速度进行资产运营
• 毛利率：根据2013-2015年平均毛利率64.8%进行预测

风险提示

• 公司资产运营速度低于预期
• 酒店业务经营环境恶化
• 地产业务销售进展不及预期
• 在建工程完工速度低于预期

轻资产运作与资产变现

自有物业与地产价值

• 公司自有物业总面积超过100万平方米，其中部分物业已实现大幅增值。
• 地产项目包括北京金方商贸大厦、灰汤华天城、益阳华天城等，均具备较高的土地价值。
• 公司正通过出售自营酒店及物业，实现资产重估变现，降低资产负债率。

北京金方商贸大厦

• 项目总建筑面积5.1万平米，预计2017年可出售。
• 按照5万元/平米的单价估算，公司可实现约3.8-6.4亿元利润。
• 销售对象受北京商住限购政策影响，但公司可整栋对公销售或用于出租。

灰汤温泉度假区

• 一期项目已完工并投入运营，二期在建，三期未启动。
• 项目具备旅游、养老、地产等多元功能，未来具备开发潜力。
• 养生公馆已改造完成，目前处于市场培育期。

华天城综合商业地产

• 公司通过合作开发模式，获取土地承包款和销售提成，实现资产增值。
• 永州项目已实现销售提成约4480万元，娄底、邵阳、攸县项目也计划采用类似模式。

多元化发展与转型

养生养老公寓

• 公司在灰汤、湘潭、娄底、邵阳等地改造部分酒店客房为养生公寓，提供长租和短租服务。
• 养生公寓租金范围5000-10000元/月，配套服务完善，处于市场培育阶段。

华天云服电子商务公司

• 2016年成立，注册资本1000万元，通过O2O模式拓展酒店服务线上化。
• 2016年上半年实现营收183万元，基本实现盈亏平衡，下半年有望贡献利润。

星艺华天文化旅游公司

• 2016年设立，公司持股30%，利用投资方资源拓展文化旅游地产及IP运营。
• 希望通过多元布局提升公司整体盈利能力。

公司资产估值

资产估值表

财务与经营状况

营收与利润

• 2015年营收1195百万元，同比下降21%。
• 2016年预计营收1075百万元，2017年和2018年分别预计2043和2553百万元。
• 2016年净利润预计为-202百万元，2017年和2018年预计197和351百万元。

财务指标

资产负债情况

现金流

结论

华天酒店作为湖南省国资委下属企业，拥有大量优质资产，其资产总价值远超当前市值，具备较大的资本运作空间。公司正通过轻资产运作和资产变现，逐步改善经营状况。未来公司有望通过出售酒店资产、推进地产合作开发、拓展养生养老及电子商务业务，实现盈利增长。尽管短期内酒店业务仍面临挑战，但随着资产价值重估及轻资产战略的推进，公司具备扭亏为盈的潜力，投资建议为“增持”，目标价10.2元。