房地产行业2021年度投资策略：千磨万击，稳步向前_34页_2mb

房地产行业2021年度投资策略总结

核心内容概述

本报告对2021年房地产行业的投资策略进行了分析，认为行业基本面具有较强韧性，政策面趋于稳定，板块估值处于历史低位，具备长期投资价值。同时，物管行业作为地产行业的重要延伸，发展蓝海广阔，亦值得关注。

主要观点

• 行业基本面稳健：尽管受到政策调控和疫情冲击，房地产行业销售数据回暖，投资和资金到位情况向好，住宅需求旺盛。
• 政策趋于稳定：中央持续强调“房住不炒”，通过“三条红线”政策加强行业调控，提升行业稳定性。
• 估值处于低位：A股和H股地产板块估值处于历史低位，具备良好的投资价值。
• 物管行业潜力大：随着“旧改”接替“棚改”，物管行业迎来发展机遇。
• 投资建议明确：重点推荐龙头房企和物管企业，认为其业绩确定性强，估值优势明显。

关键信息

行业基本面表现

• 销售：2020年1-9月全国商品房销售面积同比仅下降1.8%，销售金额同比增长1%。
• 投资：2020年1-9月全国房地产开发投资完成额同比增长5.6%，预计2021年全年增速为6%。
• 资金到位：2020年1-9月到位资金同比增长4.4%，显示融资环境逐步回暖。
• 房价趋势：整体趋于平稳，70城房价指数当月同比增速放缓，因城施策成效显现。

上市公司表现

• 业绩下滑：2020年前三季度板块整体归母净利润同比下降9.5%，但龙头房企表现优于板块。
• 估值低位：截至2020年10月30日，申万房地产板块市盈率（TTM）为8.19倍，处于历史低位。
• 销售现金流：销售商品、提供劳务收到的现金同比略有改善，部分龙头房企实现正增长。

政策面分析

• “三条红线”政策：旨在控制房企负债，防止资金流入土地市场，提升行业稳定性。
• 政策演变：从之前的融资收紧逐步演变为“三条红线”指标，以市场化方式加强监管。
• 监管指标：包括净负债率、现金短债比和剔除预收账款的资产负债率，分别对应不同的调整难度。
• 融资渠道：银行、信托、债券等融资渠道均受到“三条红线”政策的监管，措施严格。

投资建议

• 重点推荐：万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城A等龙头房企。
• 受益标的：融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产等。
• 物管行业：重点推荐新大正、招商积余、永升生活服务、新城悦服、南都物业，相关受益标的包括碧桂园服务、绿城服务等。

风险提示

• 政策收紧：调控政策继续收紧可能引发销售大幅下滑。
• 业绩不及预期：计提过多存货跌价准备可能导致年报业绩不达预期。

评级及分析师信息

• 行业评级：推荐
• 分析师：由子沛
• 邮箱：youzp@hx168.com.cn
• SAC NO：S1120519100005
• 研究助理：侯希得、肖峰

数据概览

行业发展趋势

• 销售趋势：预计2021年全国商品房销售面积增速为-3%，销售金额增速为1%。
• 投资趋势：预计2021年地产投资增速为6%，房地产开发投资完成额将继续保持高位。
• 政策展望：以稳为主，长期稳定，重点在于长效机制和金融审慎。

结论

房地产行业在政策调控和疫情冲击下展现出较强的韧性，销售和投资数据逐步回暖，板块估值处于历史低位，具备长期投资价值。同时，“三条红线”政策有助于稳定行业，提升抗风险能力。建议关注龙头房企和物管行业，同时警惕政策收紧和业绩不及预期的风险。