20240813-华创证券-_债券分析_2024上半年土地市场表现如何__13页_1mb

2024年上半年中国土地市场表现分析总结

全国土地市场概况

2024年上半年，全国土地成交总额为10887亿元，同比下降29%，土地市场整体仍处于低温运行状态。城投公司拿地占比为38%，同比提升824个百分点，溢价率为544%，同比下降121个百分点。

土地成交趋势自2020年开始逐步下行。“三道红线”政策于2021年实施，房企资金紧张，土地市场遇冷。随着房企拿地积极性下降，城投公司进场托底，到2023年城投拿地占比降至44%。2024年上半年，土地成交额继续下滑，城投拿地占比有所回升。

各省市差异分析

土地成交情况

• 成交金额：浙江以1681亿元位列第一，江苏、山东、北京紧随其后，成交额均超800亿元；而青海、宁夏等地成交不足50亿元。
• 成交增速：海南因基数低增速达44%，列第一位；天津、广东、江苏等多地同比降幅超50%。
• 溢价率：安徽、四川等地溢价率超5%，甘肃、宁夏等12个区域溢价率同比提升；黑龙江、湖南等地溢价率则同比下降明显。

地级市情况

• 208个地市成交额同比下降，苏州、南京等地降幅超50%。
• 79个地市溢价率超5%，其中51个地市溢价超过10%，扬州溢价率高达6491%，大幅提升。

城投公司拿地分析

拿地金额与占比

• 城投公司拿地金额较高的地区主要集中在江苏、浙江等地，华大基业、河北雄安等城投主体表现突出。
• 在占比较高的地市中，景德镇、镇江等地城投拿地占比超80%，而广州、杭州等地则多由民营企业主导拿地。
• 江西、重庆、湖北等省城投拿地额占比较高，而黑龙江、海南等省占比下降。

城投融资趋势

• 城投在重点城市拿地明显增长，如佛山、杭州等地增速达200%以上。
• 分地区来看，低基数城市（如海南）增速显著，而部分房企暴雷地区（如天津）则因财政压力，城投加码拿地。

风险提示

1. 土地明细数据与处理口径可能存在偏差。
2. 城投公司统计口径未完全统一，可能影响数据准确性。
3. 房地产市场持续低迷可能引发土地市场进一步探底，影响地方财政与城投偿债能力。

结论

2024年上半年土地市场整体疲软，成交额显著下滑，且区域分化加剧。城投公司逐步取代房企成为主要拿地力量，尤其在高溢价地区表现突出。政策与市场复苏不及预期仍是主要风险，需关注土地出让收入对地方财政的影响。