房地产行业专题报告：行业对比和国际视角，什么是房企资产负债率的合理水平？恒大研究院-16页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

恒大研究院的这份研究报告聚焦于中国房地产企业资产负债率的决定因素及其合理水平，结合国际经验对当前中国房地产行业进行了深入分析。报告指出，房企的稳健经营对金融系统和实体经济具有压舱石作用，资产负债率是衡量其财务健康的重要指标，但需结合其他财务指标综合评估。

主要观点

1. 房企资产负债率的四大决定因素

• 行业发展阶段
  中国仍处于房地产大建设阶段，开发周期长、资金需求大，导致资产重、负债率高。与存量房阶段相比，大建设阶段的房企资产负债率普遍更高。2018年A股房企资产负债率高达80%，远高于其他行业。

• 房企业务构成
  内地房企仍以物业开发销售为主，而发达经济体的房企业务更加多元化，如租赁、代建、期权控制土地等，这些轻资产或非开发型业务有助于降低负债率。

• 信用创造模式
  中国房地产行业以间接融资为主，房企作为抵押物的提供者，在信用创造中扮演重要角色。由于房企不良贷款率低，其成为金融机构资金的优选投向，对社会信用扩张具有关键作用。

• 会计准则
  中国会计准则中，权责发生制和谨慎性原则使得房企预收账款长期计入负债，推高资产负债率。而发达国家采用更灵活的会计处理方式，导致房企资产负债率相对较低。

关键信息

1. 资产负债率的国际对比

• 发达经济体：美国、日本、英国、中国香港的房企资产负债率均明显低于A股上市房企。
  • 美国：57%
  • 日本：68%
  • 英国：38%
  • 中国香港：32%

2. 内地房企的高负债原因

• 内地房企以物业开发销售为主，2018年三大龙头房企商品房销售收入占总营收比重均值达97%。
• 预售制度导致大量预收账款计入负债，推高资产负债率。
• 融资渠道以间接融资为主，股权融资占比低，进一步增加负债压力。

3. 资产负债率的合理评估方式

• 剔除预收账款后的资产负债率：是衡量房企真实负债情况的更准确指标。
• 综合指标评估：不能仅依赖资产负债率，应结合流动性指标（如现金比率、流动比率）进行综合分析。
  • 现金比率高于0.1为合理水平，流动比率大于1也属于合理范围。
• 风险预警：资产负债率等指标的变动比绝对值更具预警作用，尤其在出现大幅负面变动时，可能预示房企经营风险。

4. 预售制度的作用与影响

• 内地商品房销售以预售为主，自1994年起实施，是推动房地产行业发展的重大改革红利。
• 2018年商品房销售额中，期房占比达85%，预售款是房企到位资金的主要来源之一，占比约40%。
• 预售制度使得房企无需立即偿付货币资金，但增加了资产负债率的虚高。

启示

1. 合理评估指标
   剔除预收账款后的资产负债率更能反映房企真实财务状况，应作为主要参考指标。

2. 指标变动比绝对值更重要
   资产负债率的变动趋势比其绝对值更能体现房企的财务风险，特别是当指标出现大幅波动时，需引起警惕。

3. 结合流动性指标评估偿债能力
   建议使用现金比率、流动比率等流动性指标，以更全面评估房企的偿债能力。

4. 时滞问题
   资产负债率等财务指标需经会计师审计后公布，存在3-4个月的时滞，不能实时反映企业当前经营状况。

风险提示

• 上市房企与非上市房企在财务状况上存在显著差异，不能一概而论。
• 由于房地产行业特性，需特别关注房企的债务结构、资金来源及流动性状况。

行业投资评级说明

• 推荐：预测未来半年行业表现强于沪深300指数。
• 中性：预测未来半年行业表现与沪深300指数持平。
• 减持：预测未来半年行业表现弱于沪深300指数。

恒大研究院简介

恒大研究院成立于2018年1月，是恒大集团设立的科学研究机构，致力于成为国内顶级研究院，提供专业研究支持与政策分析。

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