20191113-恒大研究院-房地产行业专题报告：行业对比和国际视角-什么是房企资产负债率的合理水平？_16页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容概述

本报告主要分析了中国房地产企业资产负债率的决定因素及合理水平，通过对比国内外房地产行业的发展阶段、业务构成、信用创造模式和会计准则，揭示了当前中国房企高负债率的成因，并提出衡量房企财务健康状况应综合考虑多种指标。

主要观点

1. 房企资产负债率的四大决定因素

• 行业发展阶段：房地产行业在大建设阶段资产更重、负债率更高。我国正处于快速城镇化和经济高速增长期，房地产开发投资与施工面积持续扩大，导致行业负债率居高不下。
• 房企业务构成：发达经济体的房企业务模式更加多元化，非开发型业务和轻资产代建业务比例较高，有助于降低负债率。而我国房企仍以物业开发销售为主，导致负债率偏高。
• 信用创造模式：我国以间接融资为主，房企作为优质抵押物提供者，对社会信用创造具有关键作用。相比之下，发达经济体更依赖直接融资和股权融资，房企融资压力较小。
• 会计准则：我国会计准则下，房企预收账款在交楼前被列为负债，导致资产负债率虚高。而发达经济体在会计处理上更为灵活，房企负债率相对较低。

关键信息

1. 房企资产负债率现状

• 2018年A股上市房企资产负债率为 80%，远高于其他行业。
• 在28个行业中，房地产预收账款与合同负债占总负债比重最高，达 31.8%。
• 房地产行业剔除预收账款和合同负债后的资产负债率为 55%，排名中等。

2. 国内外对比

• 美国：房地产行业资产负债率为 57%，其中房地产管理和开发业为 62%，股权房地产投资信托为 54%。
• 英国：上市房企资产负债率仅为 38%，是行业中最低的。
• 日本：上市房企资产负债率为 68%，主要依赖多元化业务模式。
• 中国香港：四大龙头房企平均资产负债率为 32%，主要得益于物业开发与自持出租混业经营模式。

3. 业务构成差异

• 发达经济体：非开发型业务占比高，如租赁业务；提供轻资产代建业务；通过期权方式控制土地，降低资金占用。
• 中国内地：房企以物业开发销售为主，业务单一，融资需求大，负债率高。

4. 预收账款对资产负债率的影响

• 内地商品房销售以预售为主，预收账款在交楼前被计入负债，导致资产负债率虚高。
• 预收账款占总负债比重最高，是推动房企资产负债率偏高的重要因素。

启示与建议

1. 衡量房企负债情况的最佳指标

• 剔除预收账款后资产负债率：更能反映房企真实负债水平。
• 其他指标：包括现金比率、流动比率、净负债率等，应结合使用以全面评估房企偿债能力。

2. 警惕指标变动

• 资产负债率等指标的变动比绝对水平更具预警作用。
• 若指标出现大幅负面变动，可能是房企经营风险的信号。

3. 融资模式与政策建议

• 我国房企仍以负债经营为主，需进一步拓宽融资渠道，推动股权融资发展。
• 需关注房企的流动性和债务结构，如短债长债比、现金比率等。

风险提示

• 上市房企与非上市房企的财务状况差异：非上市房企可能因信息披露不充分而风险更高。
• 资产负债率等指标滞后性：需结合其他财务指标和经营动态进行综合判断。

附录：重要图表与数据

• 图表1-4：美国、英国、日本、中国香港住房建设情况
• 图表5-7：我国房地产开发投资与施工面积变化、A股资产负债率排名
• 图表8-14：房企营收结构、土储结构、不良贷款率等数据
• 图表15-22：融资结构、债务风险监控指标等分析

总结

本报告深入剖析了中国房企资产负债率的成因，指出其受行业发展阶段、业务构成、信用创造模式和会计准则等多重因素影响。同时强调，衡量房企财务健康应采用综合指标，尤其是剔除预收账款后的资产负债率，结合现金比率、流动比率等流动性指标更为科学。报告还指出，房企高负债率是当前房地产行业发展的阶段性特征，需关注融资模式的优化与政策环境的调整。