2019-11-18_恒大研究院_房地产-什么是房企资产负债率的合理水平_-行业对比和国际视角_16页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告主要分析了中国房地产企业资产负债率的决定因素，并结合国际经验与国内实际情况，探讨了如何更准确地评估房企的财务健康状况。

主要观点

1. 房企资产负债率的四大决定因素

• 行业发展阶段
  房地产行业在大建设阶段的资产更重、负债率更高。由于房地产开发周期长，拿地和建设环节需大量资金，因此行业天然为资金密集型，导致负债率偏高。

• 房企业务构成
  发达经济体的房企业务模式更加多元化，如物业出租、房屋代建、期权土地获取等，这些模式有助于降低资金占用和提升资金周转效率。而中国内地房企仍以物业开发销售为主，导致资产负债率偏高。

• 信用创造模式
  我国房地产行业以间接融资为主，而发达经济体以直接融资为主，且股权融资占比高。房地产开发企业的土地抵押是信用创造的重要手段，其贷款不良率远低于其他行业，体现了其较低的信用风险。

• 会计准则
  我国会计准则的谨慎性原则和权责发生制原则，使得房企预收账款在交楼前被列为负债，推高资产负债率。而发达国家在会计处理上更为灵活，因此资产负债率相对较低。

关键信息

资产负债率现状

• A股上市房企：2018年整体资产负债率为80%，高于其他行业平均水平。
• 重资产行业：银行业（92%）、非银金融业（84%）、房地产业（80%）、建筑装饰业（76%）、公用事业（65%）均为资产负债率较高的行业。
• 国际对比：日本上市房企2018年整体资产负债率为68%，美国为57%，英国为38%，中国香港四大龙头房企平均为32%，均显著低于A股房企。

预收账款的影响

• 房地产业预收账款占总负债比重高达31.8%，在28个行业中排名第一，远高于食品饮料业（22.4%）、通信业（15.2%）和建筑装饰业（15.1%）。
• 剔除预收账款后，房地产业资产负债率降至55%，在A股上市公司中排名第14，表明其真实负债水平处于中等。

偿债能力评估

• 现金比率：高于0.1为合理水平，可覆盖短期付息压力。
• 流动比率：大于1为合理水平，房企可通过转让土地储备项目来应对资金压力。
• 净负债率：未区分有息负债的期限结构，无法反映债务期限风险。

风险提示

• 资产负债率等指标存在时滞（3-4个月），不能实时反映企业经营状况。
• 任何资产负债率指标都不能作为衡量房企债务合理水平的绝对标准，指标的变动比绝对值更有预警意义。
• 上市房企与非上市房企在财务状况上存在显著差异。

启示

1. 衡量房企负债情况的最佳指标：剔除预收账款后的资产负债率，更能反映房企的真实负债水平。
2. 综合评估财务健康：应结合流动性指标（如现金比率、流动比率）来综合评估房企的偿债能力，而非单一依赖资产负债率。
3. 行业特性影响指标：房地产行业因预售制度和开发周期长，其资产负债率受行业特性影响较大，需结合行业背景进行分析。

国际经验借鉴

• 日本：住友不动产等房企通过轻资产模式和房屋代建业务降低资金占用。
• 美国：房企通过土地期权方式低成本获取土地，减少资金沉淀。
• 中国香港：房企采用物业开发与自持出租混业经营，提升资金内生能力。
• 英国：房企资产负债率较低，主要依赖直接融资和股权融资。

结论

中国房地产行业仍处于大建设阶段，房企资产负债率较高是行业特性和发展阶段的必然结果。随着行业逐渐向存量房阶段过渡，以及融资结构的优化，房企的资产负债率有望逐步下降。然而，当前仍需关注房企的流动性风险，合理使用多种财务指标进行综合评估，以更准确地识别潜在风险。

附：房地产企业债务风险监控指标