> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势总结 ## 核心内容 大中华区甲级写字楼市场在2025年面临供应持续增长与需求疲软的双重压力，整体空置率上升，租金承压下行。尽管部分城市如台北表现相对较好，但整体市场仍需面对宏观经济不确定性、企业降本增效以及新旧动能转换等结构性挑战。随着新质生产力的发展和政策利好，未来市场有望在部分行业出现结构性复苏机会。 ## 主要观点 ### 供应端 - **供应增长放缓**：2025年大中华区甲级写字楼新增供应量为455.1万平方米，同比增长8.4%。2026年将成为供应峰值年，进一步加剧市场去化压力。 - **区域分布不均**：一线城市贡献42.6%的新增供应，二线城市贡献49.4%。台北和香港的供应量相对较少，分别为1.6%和6.5%。 - **供应结构优化**：未来供应将更加注重智慧化、绿色化楼宇建设，以及服务生态融合，以提升市场竞争力。 ### 需求端 - **需求增长乏力**：2025年净吸纳量为233.1万平方米，较2021年峰值下降57%。企业租赁决策趋于审慎，需求修复节奏缓慢。 - **行业多元化**：TMT、金融、专业服务仍是主要租户，但小众细分领域和经营性业态的进驻推动租户结构更加多元化。 - **出海相关需求**：在出口韧性支撑下，出海相关企业（如跨境电商、物流及供应链）租赁需求有所增长。 ### 租金与空置率 - **租金普遍下行**：除台北外，各城市甲级写字楼租金均较上年下降，其中深圳、广州、成都等城市跌幅明显。 - **空置率上升**：整体空置率上升至25.4%，一线城市中仅北京低于20%，二线城市中郑州空置率最低为23.5%。 ## 关键信息 ### 供应与需求趋势 | 城市 | 新增供应 (万平方米) | 净吸纳量 (万平方米) | 存量 (万平方米) | 空置率 (%) | 平均租金 (元/平方米/月) | 租金同比变化 (%) | |------|----------------------|----------------------|------------------|-------------|--------------------------|------------------| | 北京 | 0 | 32.8 | 13,679,917 | 15.9 | 205.6 | -16.0 | | 上海 | 849,549 | 401,816 | 17,873,097 | 23.4 | 201.4 | -9.8 | | 广州 | 377,712 | 181,622 | 7,045,314 | 20.7 | 116.3 | -11.5 | | 深圳 | 711,777 | 263,719 | 9,081,547 | 29.4 | 149.4 | -11.7 | | 香港 | 293,703 | 148,617 | 6,891,216 | 20.3 | 43.3 | -3.9 | | 台北 | 71,465 | 81,507 | 2,873,069 | 7.9 | 2,845.0 | 1.6 | ### 未来趋势 - **供应高峰临近**：2026年供应将达到峰值，对市场形成较大压力。 - **运营模式升级**：全生命周期资产管理模式受到更多关注，以提升资产运营效率和市场适应性。 - **行业结构优化**：科技产业高质量发展将成为需求增长核心引擎，绿色智慧化改造和产业协同将推动市场转型。 ## 重点城市分析 ### 北京 - **供应**：2025年无新增供应，存量保持稳定。 - **需求**：TMT行业占比最高（45.1%），金融业次之（17.6%）。 - **展望**：2026年将有126万平方米新增供应，空置率将被拉升，租金承压。未来政策利好及产业转型将带动需求复苏。 ### 上海 - **供应**：2025年新增供应85万平方米，主要来自新兴商圈。2026至2028年计划供应279万平方米。 - **需求**：专业服务业、金融业、TMT及商贸零售为主要租户，外资占比43.4%。 - **展望**：未来市场分化加剧，绿色智慧化改造成为关键路径。城市更新与产业升级将推动市场复苏。 ### 深圳 - **供应**：2025年新增供应71.2万平方米，是2024年的2.5倍。未来三年供应或超400万平方米。 - **需求**：TMT行业贡献最大（33.3%），出海相关企业需求增加。 - **展望**：供应集中于深圳湾超级总部基地，推动企业总部入驻。政策与APEC会议将带来新机遇。 ### 广州 - **供应**：2025年新增供应37.8万平方米，主要来自国际金融城和琶洲。 - **需求**：内资企业为主导，金融业、TMT、贸易和零售业为主要租户。 - **展望**：2028年新增供应258.5万平方米，国际金融城和琶洲为主要供应区域。政策支持将推动新质生产力发展。 ### 成都 - **供应**：2025年新增供应24万平方米，金融城和天府新区为主要区域。 - **需求**：净吸纳量首次转为负值，以金融、TMT及专业服务为主。 - **展望**：未来供应增加，推动金融城板块发展，但短期内去化压力大。城市规划将带来长期发展机会。 ### 香港 - **供应**：2025年新增供应29.4万平方米，较2024年增长一倍，主要来自核心区。 - **需求**：净吸纳量为14.9万平方米，为2018年以来最高。 - **展望**：市场将持续复苏，但待租率仍将高企，租金预计在正负1%之间窄幅波动。 ## 总结 整体来看，大中华区甲级写字楼市场面临供应增长与需求疲软的挑战，租金和空置率持续承压。然而，新质生产力的发展和政策利好将为部分城市带来结构性机会。未来，业主需更加注重精细化运营与资产价值提升，以应对市场变化。