大中华区写字楼供应_需求前沿趋势_37页_3mb

大中华区写字楼供应/需求前沿趋势总结

核心内容

大中华区甲级写字楼市场在2025年面临供应持续增长与需求疲软的双重压力，整体空置率上升，租金承压下行。尽管部分城市如台北表现相对较好，但整体市场仍需面对宏观经济不确定性、企业降本增效以及新旧动能转换等结构性挑战。随着新质生产力的发展和政策利好，未来市场有望在部分行业出现结构性复苏机会。

主要观点

供应端

• 供应增长放缓：2025年大中华区甲级写字楼新增供应量为455.1万平方米，同比增长8.4%。2026年将成为供应峰值年，进一步加剧市场去化压力。
• 区域分布不均：一线城市贡献42.6%的新增供应，二线城市贡献49.4%。台北和香港的供应量相对较少，分别为1.6%和6.5%。
• 供应结构优化：未来供应将更加注重智慧化、绿色化楼宇建设，以及服务生态融合，以提升市场竞争力。

需求端

• 需求增长乏力：2025年净吸纳量为233.1万平方米，较2021年峰值下降57%。企业租赁决策趋于审慎，需求修复节奏缓慢。
• 行业多元化：TMT、金融、专业服务仍是主要租户，但小众细分领域和经营性业态的进驻推动租户结构更加多元化。
• 出海相关需求：在出口韧性支撑下，出海相关企业（如跨境电商、物流及供应链）租赁需求有所增长。

租金与空置率

• 租金普遍下行：除台北外，各城市甲级写字楼租金均较上年下降，其中深圳、广州、成都等城市跌幅明显。
• 空置率上升：整体空置率上升至25.4%，一线城市中仅北京低于20%，二线城市中郑州空置率最低为23.5%。

关键信息

供应与需求趋势

未来趋势

• 供应高峰临近：2026年供应将达到峰值，对市场形成较大压力。
• 运营模式升级：全生命周期资产管理模式受到更多关注，以提升资产运营效率和市场适应性。
• 行业结构优化：科技产业高质量发展将成为需求增长核心引擎，绿色智慧化改造和产业协同将推动市场转型。

重点城市分析

北京

• 供应：2025年无新增供应，存量保持稳定。
• 需求：TMT行业占比最高（45.1%），金融业次之（17.6%）。
• 展望：2026年将有126万平方米新增供应，空置率将被拉升，租金承压。未来政策利好及产业转型将带动需求复苏。

上海

• 供应：2025年新增供应85万平方米，主要来自新兴商圈。2026至2028年计划供应279万平方米。
• 需求：专业服务业、金融业、TMT及商贸零售为主要租户，外资占比43.4%。
• 展望：未来市场分化加剧，绿色智慧化改造成为关键路径。城市更新与产业升级将推动市场复苏。

深圳

• 供应：2025年新增供应71.2万平方米，是2024年的2.5倍。未来三年供应或超400万平方米。
• 需求：TMT行业贡献最大（33.3%），出海相关企业需求增加。
• 展望：供应集中于深圳湾超级总部基地，推动企业总部入驻。政策与APEC会议将带来新机遇。

广州

• 供应：2025年新增供应37.8万平方米，主要来自国际金融城和琶洲。
• 需求：内资企业为主导，金融业、TMT、贸易和零售业为主要租户。
• 展望：2028年新增供应258.5万平方米，国际金融城和琶洲为主要供应区域。政策支持将推动新质生产力发展。

成都

• 供应：2025年新增供应24万平方米，金融城和天府新区为主要区域。
• 需求：净吸纳量首次转为负值，以金融、TMT及专业服务为主。
• 展望：未来供应增加，推动金融城板块发展，但短期内去化压力大。城市规划将带来长期发展机会。

香港

• 供应：2025年新增供应29.4万平方米，较2024年增长一倍，主要来自核心区。
• 需求：净吸纳量为14.9万平方米，为2018年以来最高。
• 展望：市场将持续复苏，但待租率仍将高企，租金预计在正负1%之间窄幅波动。

总结

整体来看，大中华区甲级写字楼市场面临供应增长与需求疲软的挑战，租金和空置率持续承压。然而，新质生产力的发展和政策利好将为部分城市带来结构性机会。未来，业主需更加注重精细化运营与资产价值提升，以应对市场变化。