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招商积余2020年报及投资分析总结

核心内容

招商积余于2021年3月22日发布2020年年报，核心数据如下：

• 营业收入：86.35亿元，同比增长42.07%
• 归母净利润：4.35亿元，同比增长52.03%
• 现金分红：1.38亿元，分红率为32%

公司业绩表现符合预期，展现出良好的增长态势及盈利能力提升，同时在住宅业态拓展、市场拓展及专业化服务方面取得显著进展。

主要观点

1. 融合融效成果显著

• 公司通过融合与协同效应，提升了整体盈利能力。
• 物管业务在可比口径下实现净利润5.32亿元，同比增长34.16%。
• 净利率达到6.66%，较2018年提升2.14个百分点，其中中航物业较2019年提升1.51个百分点，招商物业较2018年提升1.97个百分点。
• 这一提升主要得益于：
  • 专业化服务占比增加
  • 疫情期间政府补贴
  • 融合效应的发挥

2. 住宅业态拓展加速

• 2020年新签年度合同额为24.55亿元，同比增长11%
• 住宅项目新签合同额同比增长47%，占比提升至25%
• 第三方新签合同额同比增长21%，占比提升至75%
• 公司在非住宅物管领域保持领先地位，2020年管理面积达1.91亿平方米，同比增长25%
• 截至2020年末，公司在管项目达1438个，覆盖100个城市

3. 专业化服务快速壮大

• 2020年专业化服务营收达15.72亿元，同比增长186%
• 占比提升至19.6%，成为公司业务增长的重要引擎
• 毛利率为14.0%，高于基础物管的10.23%
• 主要业务构成：
  • 案场协销及房产经纪：45%
  • 设施管理服务：21%
  • 建筑科技服务：18%
• 未来预期：随着招商蛇口支持力度加大及社区增值服务探索，专业化服务有望持续增长，带动整体毛利率提升

4. 2021年增长目标及盈利预测

• 公司2021年营收目标为103亿元，对应增速为19%
• 实际增速可能高于目标，主要因：
  • 2020年新签约合同额的60%-70%（约14.73-17.19亿元）预计进入2021年营收
  • 公司经营班子逐步完善，招商局集团支持力度加大
• 盈利预测：
  • 2021-2023年EPS：0.61、0.87、1.20元
  • 目标价：25.23元，维持“买入”评级
  • 22PE估值：29倍，高于行业平均21倍，反映公司较强竞争优势

5. 估值与财务指标

• PE（2022年）：27.22、19.18、13.95
• PB（2022年）：1.98、1.83、1.65
• EV/EBITDA（2022年）：18.62、12.48、8.40
• ROE（2022年）：7.22%、9.45%、11.75%
• 资产负债率：45.87%（2021E）、47.09%（2022E）、48.29%（2023E）

6. 风险提示

• 疫情发展不确定性：可能影响项目拓展及成本支出
• 收购整合风险：招商物业整合不及预期可能影响盈利能力
• 人工成本上涨：劳动密集型业务可能面临利润率压力
• 房地产项目处置风险：部分项目盈利能力一般，存在继续计提跌价准备风险

关键信息

• 公司2020年营收增长显著，盈利水平持续提升，显示良好的运营效率
• 住宅业态拓展加快，第三方项目占比提升，表明公司市场拓展能力增强
• 专业化服务成为增长主要驱动力，预计未来仍将保持高增长
• 公司在非住宅物管领域具有较强竞争优势，未来发展前景良好
• 盈利预测显示公司未来三年将保持稳定增长，EPS持续上升
• 目标价25.23元，估值相对合理，维持“买入”评级

结论

招商积余在2020年表现出色，融合融效显著，住宅业态拓展加速，专业化服务快速增长，整体盈利能力提升。公司具备较强市场拓展能力及竞争优势，未来增长可期。尽管存在一定的风险，但公司基本面稳健，具备良好的发展潜力。