> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商积余（001914.SZ）总结 ## 核心内容 招商积余在2026年上半年实现了较为平稳的业绩增长，营业收入和归母净利润均保持增长态势，但毛利率有所承压。公司持续加强市场拓展能力，特别是在第三方非住宅项目方面表现突出，同时在资产管理业务中也展现出一定的韧性。 ## 主要观点 - **业绩表现**：2026年上半年，公司营业收入为97.7亿元，同比增长6.6%；归母净利润为5.0亿元，同比增长0.2%；扣非归母净利润为4.9亿元，同比增长5.2%。 - **业务结构**：物业管理业务贡献了主要收入，达94.8亿元，同比增长7.0%；资产管理业务收入为2.9亿元，同比下降4.1%。 - **毛利率变化**：整体毛利率为11.0%，同比下降1.4个百分点；物业管理业务毛利率为9.8%，同比下降1.3个百分点，其中基础物业管理毛利率下降1.2个百分点至10.4%，专业增值服务毛利率下降2.2个百分点至7.3%。 - **市场拓展**：新签年度合同额达20.9亿元，同比增长18.7%；第三方项目占比高达97.0%，非住宅项目新签额同比增长28.3%，高校及医院赛道增长显著，IFM赛道也有小幅提升。 - **管理面积**：截至2026年6月末，公司在管项目2599个，管理面积4.1亿平方米，较年初增长7.9%；第三方管理面积增长12.3%，达到2.7亿平方米。 - **资产管理业务**：虽然收入受商业项目筹开期和租金压力影响有所下滑，但毛利率基本稳定在48.6%。招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米，集中商业销售额和客流分别增长12.4%和14.6%，会员总数达889万。 - **资产盘活**：公司正推进商业不动产REITs申报，并优化债务结构，持有资产的盘活路径逐步清晰。 ## 关键信息 ### 财务预测与估值 | 年份 | 营业收入(亿元) | 净利润(亿元) | EPS(元) | PE | PB | EV/EBITDA | |------------|----------------|--------------|--------|----|----|-----------| | 2026E | 208 | 9.1 | 0.87 | 10.2 | 0.8 | 15.3 | | 2027E | 224 | 9.9 | 0.94 | 9.4 | 0.8 | 14.4 | | 2028E | 241 | 10.7 | 1.01 | 8.7 | 0.8 | 14.0 | ### 财务指标变化 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|------|------|-------|-------|-------| | 毛利率(%) | 12 | 11 | 11 | 11 | 11 | | EBIT Margin(%) | 7 | 6 | 6 | 6 | 6 | | ROE(%) | 8 | 6 | 8 | 9 | 9 | | 资产负债率(%) | 45 | 47 | 49 | 49 | 49 | | 息率(%) | 3.2 | 3.4 | 4.9 | 5.3 | 5.7 | ### 风险提示 - 地产开发超预期下行 - 在管面积增长不及预期 - 毛利率下行超预期 ### 投资建议 - 维持“优于大市”评级 - 预计2026年和2027年营业收入分别为208亿元和224亿元 - 归母净利润预计为9.1亿元和9.9亿元，对应EPS分别为0.87元和0.94元 - 对应PE分别为10.2倍和9.4倍，估值逐步下降，但公司基本面稳健 ## 财务表现亮点 - **经营韧性**：尽管毛利率承压，但公司通过市场拓展和项目转化，保持了稳定的收入增长。 - **非住宅拓展**：非住宅项目新签额增长显著，尤其在高校及医院赛道表现突出。 - **资产运营**：商业项目运营指标改善，出租率保持在较高水平，资产盘活路径清晰。 ## 结论 招商积余在2026年上半年表现出较强的市场拓展能力和稳定的经营表现，尤其在非住宅业务领域取得了显著增长。虽然毛利率有所下降，但公司通过优化运营和资产盘活策略，保持了盈利能力。未来，公司有望在市场拓展和资产运营方面持续发力，推动业绩稳步增长。