20260419-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W15_本周新房_二手房成交量改善_3月房价指数仍呈下行趋势_14页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本报告总结了2026年第15周房地产市场的主要表现，包括新房和二手房价格指数、成交量、行业指数走势、信用债发行情况以及近期政策动向。整体来看，房地产市场仍处于调整阶段，但部分城市成交量有所改善，政策持续推动行业复苏。

主要观点

1. 房价指数走势

• 新房价格指数：2026年3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.6%，环比下跌0.2%。自2021年高点已下跌13.4%，跌回至2018年末水平，但实际成交价已回退至2018年之前。
• 二手房价格指数：2026年3月，70个大中城市二手房价指数同比下跌6.3%，环比下跌0.2%。自2021年高点下跌22.2%，跌回至2016年初水平。二手房市场延续以价换量，同时受到“好房子”新规的结构性冲击。

2. 成交量变化

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为155.7万平方米，环比增长25.2%，同比增长4.0%。其中，一线城市新房成交面积为53.6万平方米，环比增长31.0%，同比增长31.6%；二线城市为76.9万平方米，环比增长19.7%，同比增长6.6%；三线城市为25.2万平方米，环比增长31.1%，同比下降31.7%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积合计267.7万平方米，环比增长36.7%，同比增长21.4%。其中，一线城市二手房成交面积为115.3万平方米，环比增长44.4%；二线城市为114.7万平方米，环比增长32.1%；三线城市为37.7万平方米，环比增长29.1%。

3. 行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为4.1%，领先沪深300指数2.15个百分点，位列31个申万一级行业第7名。
• 个股表现：本周上涨个股67支，下跌个股42支。涨幅前五为京投发展（+33.2%）、西藏城投（+27.7%）、京蓝科技（+17.1%）、绵石投资（+12.6%）、卧龙地产（+11.0%）；跌幅前五为乾景园林（-22.4%）、财信发展（-15.0%）、*ST匹凸（-14.3%）、万方发展（-5.3%）、中润资源（-5.0%）。

4. 重点房企表现

• A/H股房企：本周重点40家A/H房企中，上涨25支，下跌15支。涨幅前五为中梁控股（+25.7%）、中国奥园（+12.1%）、招商蛇口（+10.8%）、中国金茂（+10.7%）、世联行（+10.4%）；跌幅前五为禹洲集团（-14.2%）、金地商置（-11.2%）、正荣地产（-10.0%）、远洋集团（-4.1%）、融信中国（-3.7%）。

5. 信用债发行情况

• 发行规模：本周共发行房企信用债24只，环比增加13只，发行规模223.30亿元，环比增加120.8亿元。
• 偿还规模：总偿还量为105.89亿元，环比增加35.02亿元。
• 净融资额：净融资额为117.41亿元，环比增加85.78亿元。
• 债券评级与类型：主体评级以AAA为主（占比58.1%），债券类型以中期票据为主（占比35.2%），期限以1-3年和3-5年为主（合计78%）。
• 融资成本：部分债券利率较之前发行的可比债券有所下降，如26宏洋02公司债利率下降167bp。

关键信息

政策动向

• 中央政策：财政部、住房城乡建设部发布通知，支持城市更新工作，评选不超过15个城市，给予定额补助。
• 地方政策：
  • 南京：优化公积金使用政策，包括降低最低留存金额、支持代际互助、扩大异地贷款范围等。
  • 海南：发布《好房子技术导则（试行）》，强调安全、舒适、绿色、智慧等目标。
  • 郑州：延长公积金贷款借款人年龄上限。
  • 天津：出台城市更新支持政策，涉及用地混合利用、土地出让金分期缴纳等。
  • 无锡：发布人才购房补贴政策，补贴标准为8万至40万元不等。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置方向：
  • 地产开发：推荐H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  • 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展。
  • 中介：推荐贝壳-W。
  • 物业：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

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