20250405-国盛证券-房地产开发2025W14_新房二手房成交量能环比小幅走弱_16页_1mb

房地产开发市场分析总结

核心内容概述

2025年3月，上海、北京、深圳等核心城市二手房成交活跃，新房和二手房成交均出现环比小幅回落，但二手房表现优于新房。4月以来，市场成交继续回落，但分析师建议投资者关注更长时间周期的市场走势。整体来看，2025年房地产市场仍以政策为核心主导力量，板块表现与政策beta密切相关。

主要观点

• 二手房市场表现强劲：3月上海、北京、深圳二手房成交套数分别环比增长75.4%、62.0%、65.5%，但相较于2024年12月阶段高点有所下降。二手房市场受供给限制较少及“小阳春”节点影响，表现出更强的成交韧性。
• 新房市场表现分化：3月样本城市新房成交面积环比下降26.0%，其中一线城市新房成交面积环比下降9.8%，二线城市下降21.2%，三线城市下降42.3%。但新房成交面积同比仍有一定增长。
• 行业指数表现：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，在31个申万一级行业中排名第19位。部分个股表现突出，如卧龙地产涨幅17.8%，而新湖中宝跌幅达-13.7%。
• 信用债市场动态：本周房企信用债发行规模为55.2亿元，环比增加11.2亿元；总偿还量为102.52亿元，环比减少108.34亿元，净融资额为-47.32亿元。债券发行以AA+、AAA评级为主，私募债占比较高，3-5年期债券为主。
• 政策导向：当前政策受基本面倒逼进入深水区，房地产作为早周期指标，具备配置价值。供给侧政策如收储、处置闲置土地等对市场影响显著，一二线城市仍为主要受益者。

关键信息

重点城市新房成交情况

• 30个城市新房成交面积：234.1万平方米，环比下降26.0%，同比提升21.3%。
• 一线城市：63.6万平方米，环比-9.8%，同比+16.9%。
• 二线城市：107.6万平方米，环比-21.2%，同比+26.8%。
• 三线城市：62.9万平方米，环比-42.3%，同比+16.9%。

重点城市二手房成交情况

• 14个城市二手房成交面积：213.0万平方米，环比下降20.4%，同比增长60.6%。
• 一线城市：95.1万平方米，环比-13.1%。
• 二线城市：93.2万平方米，环比-25.6%。
• 三线城市：24.7万平方米，环比-25.1%。
• 年初至今累计二手房成交面积：2821.5万平方米，同比增长41.6%。

投资建议

• 评级：维持行业“增持”评级。
• 配置方向：
  1. 基本面alpha公司：包括H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。
  2. 中介：贝壳。
  3. 物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
  4. 地方城投类企业：城投控股、北京城建等，受益于化债和去库存政策。
  5. 转型概念系：张江高科、中华企业等。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

政策回顾

• 中央政策：住建部发布《住宅项目规范》，将于2025年5月1日起施行，内容涉及住宅层高、电梯设置、隔声性能等。
• 地方政策：
  • 山东济南：放松公积金政策，提高现房贷款额度。
  • 甘肃：扩大公积金提取范围，支持城市更新及跨区域通勤租房。
  • 广东广州：推进保障房建设及城市更新，优化土地供应结构。
  • 江苏南京：取消限售，优化住房消费“以旧换新”模式，支持青年购房。
  • 浙江金华：实施购房补贴政策，支持多孩家庭购房。

总结

房地产市场在2025年3月表现分化，二手房市场因供给限制较少及“小阳春”节点影响而相对活跃。新房市场受供货结构影响，成交面积维持低位。政策是当前市场的主要驱动力，板块表现与政策beta密切相关。投资者应关注基本面较强的房企及政策受益方向，同时注意政策和需求复苏不及预期等风险。