20260125-国盛证券-房地产开发2026W3_2025全年房价盘点_新房房价-3.0_二手房价-6.1_15页_1mb

报告摘要

房地产开发行业2025年总结与2026年投资建议

核心内容

2025年房地产市场整体表现低迷，新房与二手房价格均出现不同程度的下跌。新房价格全年累计同比下跌3.0%，其中一线、二线、三线城市分别下跌1.7%、2.5%、3.7%。二手房价格全年累计同比下跌6.1%，全面跌破2024年“930”平台，核心城市补跌，其中一线、二线、三线城市分别下跌7.0%、6.0%、6.0%。市场信心不足，购房者情绪偏弱。

主要观点

政策导向：房地产政策受基本面倒逼进入深水区，政策力度有望超过2008年和2014年的水平，且仍在推进过程中。
行业指标：房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
竞争格局：行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企及少量优质民企在拿地和销售方面表现优异，品质房企未来更具优势。
城市选择：重点关注一线及部分二线、极少量三线城市，该城市组合在销售前期偶有反弹时表现较好。
供给侧政策：收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，仍是观察政策落地的重要方向，一二线城市将更受益。

关键信息

价格走势

新房价格：2025年12月70城新房房价环比-0.4%，全年累计同比-3.0%。全年新房价格环比上涨5城，下跌65城。
二手房价格：2025年12月70城二手房房价环比-0.7%，全年累计同比-6.1%。全年70城二手房价格全部下跌。

成交情况

新房成交：本周30城新房成交面积为117.7万平方米，环比-1.3%，同比-38.1%。其中，一线城市成交37.8万方（环比-1.3%，同比-35.9%），二线城市成交52.2万方（环比-7.0%，同比-38.0%），三线城市成交27.8万方（环比+11.6%，同比-40.9%）。
二手房成交：本周15城二手房成交面积合计213.9万方，环比+3.9%，同比-4.0%。其中，一线城市成交94.3万方（环比+5.0%），二线城市成交84.1万方（环比+3.4%），三线城市成交35.5万方（环比+2.4%）。

市场表现

行业指数：本周申万房地产指数累计变动5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业中排名第6。
个股表现：本周上涨个股共100支，下跌个股13支。涨幅前五为中润资源（+34.2%）、万泽股份（+19.0%）、荣丰控股（+15.8%）、顺发恒业（+15.7%）、城投控股（+14.9%）；跌幅前五为万方发展（-23.1%）、乾景园林（-17.2%）、*ST匹凸（-11.5%）、亚太实业（-9.5%）、北京城建（-6.0%）。

投资建议

投资评级：维持行业“增持”评级。
推荐方向：
1. 地产开发：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
2. 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股。
3. 中介：贝壳-W。
4. 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

政策落地不及预期
需求复苏不及预期
房企出险风险蔓延

附录

图表目录

图表1：全国及重点城市新房价格指数
图表2：全国及重点城市二手房价格指数
图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名
图表4：本周各交易日指数表现
图表5：近52周地产板块表现
图表6：本周涨幅前五个股
图表7：本周跌幅前五个股
图表8：本周重点房企涨跌幅排名
图表9：本周重点房企涨幅前五个股
图表10：本周重点房企跌幅前五个股
图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比
图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
图表15：样本30城历年新房周度成交
图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪
图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比
图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比
图表19：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比
图表20：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比
图表21：样本15城历年二手房周度成交
图表22：样本15城二手房成交面积数据跟踪
图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额
图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
图表26：本周房企债券发行以期限划分
图表27：本周房企融资汇总
图表28：中央政策及消息
图表29：地方性政策及消息

政策回顾

中央政策：
- 自然资源部、住建部联合发布支持城市更新行动的六大措施。
- 央行行长潘功胜表示将继续实施适度宽松的货币政策，灵活运用降准降息等工具。
- 财政部提出2026年将实施更加积极的财政政策，总量增加、结构更优、效益更好、动能更强。
地方政策：
- 上海发布养老金融高质量发展行动方案，鼓励不动产信托盘活存量地产。
- 长沙市拟收回收购5个项目，涉及29.71亿元。
- 湘潭市出台促进房地产市场平稳健康发展的若干措施，包括放松认贷判定、购房补贴等。
- 湖南省计划全年收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房等。
- 海南省持续推进城市更新行动，明确两阶段目标。