20200809-华泰证券-关于基础设施REITs近期进展的点评_细则持续落地_试点指日可待_4页_449kb

报告摘要

本报告发布于2020年8月9日，主要聚焦于房地产行业，并重点分析基础设施REITs（不动产投资信托基金）相关政策细则的落地进展。报告对REITs试点政策进行了深入点评，指出其对房地产行业，特别是物流园区、高新园区、非住宅物业管理等领域将产生积极影响。

REITs试点政策进一步细化
8月3日发改委和8月7日证监会分别发布通知，细化基础设施REITs的申报与发行规则，标志着公募REITs进入实操阶段，推进进程加快。
聚焦新型基础设施与产业园区
政策明确支持数据中心、5G、物联网、智慧城市等新型基础设施项目，以及国家战略性新兴产业集群和产业园区。同时，排除了商业和住宅用地，强调对非住宅类资产的支持。
强化底层资产运营要求
要求底层资产运营时间不少于3年，近3年保持盈利或经营性净现金流为正，未来3年净现金流分派率不低于4%。这提升了REITs对资产质量的要求。
优化发行机制，保护投资者权益
调整了网下配售比例，由原先的80%降至70%，并完善了投资者保护机制，如基金管理人与托管人的权责划分、外部管理机构的备案与奖惩机制，以及基金财产独立性和销售合规性要求。
推动REITs长期发展
政策支持外部管理机构的稳定运作，允许REITs在存续期内进行资产扩充，以及允许基金借款用于项目运营、维修改造和收购，但用于收购的借款不得超过基金净资产的20%。
后续制度完善
明确表示未来将由交易所、证券业协会和基金业协会制定相关细则，进一步规范REITs的运作流程。

行业评级：房地产行业评级为“增持”，维持原观点。
投资建议：关注三类企业：
1. 持有优质物流园区及高新园区开发企业；
2. 具备不动产管理能力的资产管理企业；
3. 拥有长租公寓和优质商业不动产的企业。
风险提示：
- REITs推进节奏不及预期；
- 具体内涵存在不确定性；
- 符合投资者收益率要求的底层资产偏少。

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