策略专题报告：消费基础设施纳入REITs试点潜在规模或超万亿-20230328-东北证券-26页_2mb

消费基础设施纳入REITs试点的详细总结

核心内容

消费基础设施已被纳入公募REITs试点范围，标志着我国REITs市场向更广泛领域拓展，成为推动基础设施证券化的重要举措。该政策旨在盘活存量资产，改善运营水平，促进消费能力增强与消费场景创新，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。此举不仅是公募REITs市场发展的重大突破，也预示着市场将迎来新的增长机遇。

主要观点

• 市场扩容：消费基础设施的纳入为REITs底层资产带来丰富来源，预计市场潜在规模超过7000-10500亿元。
• 政策支持：发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，推动REITs常态化发行与项目申报流程优化。
• 市场表现：公募REITs兼具债性和股性特征，自上市以来表现亮眼，整体涨幅达12.13%，远超同期A股市场。
• 资产类型差异：不同类型的REITs在收益表现、分红能力、估值水平等方面存在差异，其中清洁能源和仓储物流REITs涨幅最大，生态环保和高速公路REITs分红较多。
• 交易活跃度提升：REITs市场交易活跃度逐步提升，换手率趋于稳定，二级市场流动性增强。
• 投资建议：建议关注具有优质消费类基础设施资产的企业，以及打新、扩募等投资机会。

关键信息

1. 消费基础设施纳入REITs试点

• 政策背景：2022年底证监会首次提出支持发行商业不动产REITs，2023年3月发改委正式发布相关通知。
• 试点范围：优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。
• 项目要求：发起人需为独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务，严禁变相融资。
• 市场潜力：我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，参考美国REITs化率，假设我国可证券化率在2%-3%之间，潜在规模达7000-10500亿元。

2. 公募REITs兼具债性和股性特征

• 与债券市场相关度：REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.60、0.48、0.50。
• 与股市相关性：REITs与沪深300、中证500相关性分别为-0.43、-0.31。
• 市场表现：REITs整体涨幅12.13%，其中华安张江光大园REIT涨幅最大，达43.93%。
• 板块收益差异：清洁能源REITs涨幅最大（37.81%），生态环保类REITs和高速公路REITs分红较多。
• 估值水平：REITs估值不便宜，中债估值收益率在1.57%-8.80%之间，部分REITs的PV乘数较高。

3. 市场建设迎来新机遇

• 项目储备：目前已有超过百单REITs项目储备及申报，项目进展有望加快。
• 审批进展：4只REITs处于审批及发行阶段，包括2只新能源REITs、1只产业园REIT和1只高速公路REIT。
• 申报流程：通知优化了项目申报流程，提高了效率，明确了资金使用方向和运营管理要求。
• 资金使用：净回收资金主要用于在建项目和前期成熟的新项目，2年内使用率不低于75%，3年内全部使用完毕。
• 运营管理：强调运营管理的重要性，鼓励创新运营模式，保障项目可持续发展。

投资建议

• 关注消费类基础设施：建议关注拥有优质消费类基础设施资产的企业，享受REITs扩容带来的投资机会。
• 持续关注打新与扩募：打新和扩募是当前投资的重要方式，需密切关注相关项目进展。
• 选择运营稳健的REITs：建议选择运营稳健、分红能力强的REITs产品，以实现长期收益。

风险提示

• 行业及项目运营风险：基础设施项目可能面临行业波动和运营不善的风险。
• 现金流预测偏差风险：现金流预测可能与实际运营情况存在偏差。
• 政策调整风险：相关支持政策可能调整，影响REITs市场发展。

图表目录

• 图1：美国REITs市场规模
• 图2：美国REITs市场数量
• 图3：2018-2022年三季度中国商业不动产存量市值
• 图4：截至2022年5月全国已开业购物中心分布
• 图5：REITs与股市相关性
• 图6：REITs与国债和企业债相关性
• 图7：REITs与股市相关系数(月度拟合)
• 图8：REITs与债市相关系数(月度拟合)
• 图9：REITs指数整体表现
• 图10：产权REITs指数表现
• 图11：经营权REITs指数表现
• 图12：特许经营类REITs整体收益情况
• 图13：产权类公募REITs整体收益情况
• 图14：产业园区REITs及相关板块整体表现
• 图15：仓储物流REITs及相关板块整体表现
• 图16：高速公路REITs及相关板块整体表现
• 图17：生态环保REITs及相关板块整体表现
• 图18：清洁能源REITs及相关板块整体表现
• 图19：保租房REITs及相关板块整体表现
• 图20：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现
• 图21：华夏中国交建REIT与中国交建股价表现
• 图22：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现
• 图23：富国首创水务REIT与首创环保股价表现
• 图24：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现
• 图25：华安张江光大REIT与张江高科股价表现
• 图26：博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现
• 图27：红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现
• 图28：国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现
• 图29：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现
• 图30：国君临港REIT与上海临港股价表现
• 图31：华夏和达高科REIT与和达科技股价表现
• 图32：嘉实京东REIT与京东股价表现
• 图33：上市以来REITs交易情况
• 图34：甲级写字楼资本化率
• 图35：零售物业资本化率
• 图36：商务园区资本化率
• 图37：物流仓储资本化率
• 图38：酒店/服务式公寓资本化率
• 图39：数据中心资本化率

表格目录

• 表1：发改委历次文件试点范围对比
• 表2：我国基础设施REITs市场特征
• 表3：我国基础设施REITs后续重点工作
• 表4：本周REITs指数与对应股票板块相关性情况
• 表5：本周REITs对应上市公司表现
• 表6：REITs估值情况
• 表7：申报发行的部分要点规范对比
• 表8：REITs项目审批进展
• 表9：扩募REITs项目基本信息

结论

消费基础设施纳入REITs试点是公募REITs市场发展的重要一步，有助于提升市场多样性与投资规模，同时为盘活存量资产提供了新途径。未来，随着REITs市场的进一步规范化与常态化发行，投资者将有机会参与到更多优质资产的证券化过程中，实现资产的稳健增值。