20210621-城市测量师行-2021年5月——成交量价小幅回升_二手住宅市场短期维稳_5页_1mb

报告摘要

2021年5月上海二手住宅市场总结

核心内容

2021年5月，上海二手住宅市场整体呈现成交量价小幅回升的态势，但市场热度较4月有所下降，整体处于相对理性状态。政策调控的持续影响以及房地产信贷监管的加强，使得买卖双方趋于观望，市场短期维持稳定。尽管成交量较4月有所增长，但与历年同期相比仍不算高，反映出市场存在一定的调整压力。

主要观点

成交量价变化：5月成交量价较4月小幅回升，但整体市场热度下降，成交量不及去年同期。
市场供需矛盾：卖方不愿降价，买方持观望态度，导致市场成交活跃度受限。
学区房影响：部分热门板块因学区热度下降，成交量不及去年同期，但挂牌价未明显下调。
区域分化明显：市中心区域表现相对强劲，外围区域则出现分化，部分区域如金山区跌幅明显。
价格趋势：全市二手住宅均价持续上涨，中心城区涨幅显著，而金山区则出现价格回调。

关键信息

区域成交情况

5月成交量环比增加的区域较多，但崇明区成交量降至近半年最低。
崇明区因区位劣势，难以吸引外区购买力，降温速度较快。
除崇明、长宁和原闸北区外，其他区域成交量均较上月有所增长。

成交量环比增幅前十板块

排名	区域	板块	成交套数（套）	环比增幅	同比增幅
1	奉贤	柘林	67	97.06%	31.37%
2	徐汇	华泾	61	56.41%	-50.41%
3	闵行	七宝	119	54.55%	-37.70%
4	静安	江宁路	71	54.35%	22.41%
5	普陀	武宁	102	45.71%	20.00%
6	原南汇	新场	82	43.86%	51.85%
7	普陀	长风	69	43.75%	40.82%
8	金山	金山中部	56	43.59%	43.59%
9	原南汇	惠南	816	36.23%	73.62%
10	奉贤	奉城	116	34.88%	9.43%

外环线以外板块占多数，但多数板块体量较小，成交套数不足100套。
华泾和七宝是唯二成交不及去年同期的板块，主要因学区热度下降，但挂牌价未明显下调。

RVMS基价分析

全市基价均值：2021年5月为63,937元/平方米，环比上涨1.98%，同比上涨25.68%。
基价中位值：为63,924元/平方米，环比上涨2.28%，同比上涨25.34%。
区域表现：
- 涨幅较大：老西门、万里、人民广场、黄浦滨江、打浦桥等板块涨幅均超过4%。
- 跌幅较大：亭林、陈家镇、唐镇、枫泾、漕泾等板块价格略有下降，尤其是金山区跌幅明显。

成交结构变动

70-90平方米户型成交占比略有下降。
500万元以上物业成交份额有所提升。
整体成交结构变化不大，但改善型需求有所增加。

总结

2021年5月上海二手住宅市场在政策调控和信贷监管的双重影响下，成交量价小幅回升，但市场热度下降，买卖双方仍处于观望状态。市场区域分化明显，中心城区表现强劲，而部分外围区域如金山区则出现价格回调。热门板块如华泾、七宝因学区热度下降，成交量不及去年同期，但挂牌价未明显下调。整体来看，市场短期将维持稳定，成交量和价格的波动空间有限。

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