2016年上半年北京二手住宅市场分析_19页_29mb

北京二手住宅市场分析总结

核心内容

北京二手住宅市场在2016年上半年表现出显著的存量房时代特征，市场整体呈现“量缩价稳”的趋势。数据显示，二手住宅成交量为新建住宅的2.3倍，显示出二手房市场的活跃度远高于新房市场。同时，市场均价在2016年6月底达到47235元/m²，比2015年底上涨16.6%，6年内涨幅达90.5%。

主要观点

• 市场趋势：市场在冲高后趋于理性回落，预计下半年成交量将有所缩减，价格趋于稳定。
• 成交集中度高：80%的成交集中在24%的小区，显示出市场高度集中。
• 刚需主导市场：超过70%的购房者为首次购房者，表明刚需仍是市场主力。28-34岁年龄段的购房者占比最高，达到39.6%。
• 职住不平衡：改善型需求向主城区集中，购房者更关注职住平衡，通勤成本成为重要因素。
• 贷款压力大：居民购房贷款比例集中在60%-70%，随着房价上涨，购房成本增加，贷款压力加大。

关键信息

成交情况

• 成交量对比：2016年上半年，北京二手住宅成交13.6万套，是新建住宅成交量的2.3倍。
• 房龄分布：2016年上半年成交房屋中，74.9%为房龄10年以上的房源，显示出市场对老房源的偏好。

特征分析

特征一：中小户型成交向存量房市场集中

• 90平以下二手住宅成交为新建住宅成交量的12倍。
• 随着新建住宅供应的高端化，中小户型购房者将进一步向存量房市场转移。

特征二：刚需为市场主力，“新北京人”购房需求占4成

• 超过70%的购房者为首次购房者，刚需仍是市场主力。
• 新取得北京户籍的群体为购房主力，占比近40%。
• 购房者贷款比例集中在60%-70%，贷款压力较大。

特征三：成交高度集中，80%的成交集中在24个小区

• 13.6万套二手房分布在4221个小区，其中80%的成交集中在2849个小区。
• 小区成交排行榜：
  1. 加州水郡（房山） - 494套
  2. 绿荫芳邻（朝阳） - 459套
  3. 美利山（朝阳） - 390套
  4. 北街家园（昌平） - 382套
  5. 荣丰2008（西城） - 357套
  6. 天通苑东一区（昌平） - 355套
  7. 富力又一城（朝阳） - 350套
  8. 东八里庄北里（海淀） - 335套
  9. 北京新天地（朝阳） - 308套
  10. 芍药居北里（朝阳） - 296套

特征四：职住不平衡，改善型需求向主城区集中

• 片区成交TOP10：

  1. 天通苑（昌平） - 1873套
  2. 顺义城（顺义） - 1770套
  3. 回龙观（昌平） - 1703套
  4. 北苑（朝阳） - 1684套
  5. 黄村（大兴） - 1680套
  6. 甘露园（朝阳） - 1497套
  7. 亮阳（未知） - 1412套
  8. 建京（未知） - 1396套
  9. 大堰路（未知） - 1386套
  10. 星平县城（未知） - 1278套

• 换房区域分布：

  • 同片区换房：占比19.6%，平均增加面积28.69m²，增加价款比例53.9%。
  • 跨片区换房：占比80.4%，平均增加面积14.56m²，增加价款比例75.2%。

• 换房线路图：显示购房者倾向于向主城区换房，职住平衡成为首要考虑因素。

总结与思考

• 市场供需变化：新建住宅供应远离市中心，主城区将以二手住宅供应为主。
• 未来机会点：旧楼改造或成为未来市场的重要机会点。
• 政策影响：限购政策对市场客群结构产生显著影响，本市居民购房比例远高于外埠居民。
• 购房行为特征：刚需依旧旺盛，尤其“新北京人”购房比例较大，居民购房压力较大。

数据来源

• 云房数据
• 百度通勤图
• 数据统计时间：2016.01.01-2016.06.30