20200819-城市测量师行-二手住宅市场热度持续_月成交再破2.8万套_5页_1mb

2020年7月上海二手住宅市场总结

核心内容

2020年7月，上海二手住宅市场继续保持热度，月成交量突破2.8万套，成交均价稳中有升，逐渐接近4万元/平方米。市场表现显示出改善型需求的显著增长，市区次新公寓和远郊别墅成为热门选择。尽管前七个月的月均成交量尚未超越2019年同期，但已高于去年全年平均水平，预计2020年可能成为近四年中二手住宅成交表现最好的一年。

主要观点

• 市场热度持续：7月成交量继续攀升，显示出市场对二手房的持续需求。
• 价格稳中有升：成交均价稳步上升，接近4万元/平方米，反映出市场信心增强。
• 改善需求主导：市区次新公寓和远郊别墅成为改善型购房者的主要目标，推动市场活跃。
• 区域表现差异：不同区域市场表现各异，部分区域涨幅显著，而一些远郊区域则仍处于下跌趋势。

关键信息

区域成交情况

• 成交量增长：全市大部分区域成交量环比上涨，增幅在0-10%之间。
• 涨幅突出区域：原卢湾、黄浦、原闸北区表现尤为突出，环比增幅超过20%。
• 下跌区域：静安区环比跌幅最大，主要受售后公房小区成交减少影响。
• 外环以内表现：外环以内区域在成交量增幅前十中占据五席，显示其市场活力。
• 个别板块增长显著：部分板块同比增幅超过100%，如金山亭林板块。

热门板块

以下为2020年7月二手住宅成交量环比增幅前十的板块：

其中，彭浦板块因居住氛围浓厚、生活便利度高以及售后公房小区总价优势，保持较高需求度，成为全市成交表现突出的板块。

RVMS基价分析

• 全市基价均值：2020年7月，上海市住宅小区基价均值为51,425元/平方米，环比上涨0.56%，同比上涨1.04%。
• 基价中位值：为51,592元/平方米，环比上涨0.57%，同比上涨1.16%。
• 区域基价变动：大部分区域基价上涨，但部分远郊板块仍处于下跌趋势，尤其是崇明区因区位劣势，价格和成交量均出现下滑。
• 涨幅榜：华泾、张江、临港新城、浦江、周康等板块基价涨幅明显，主要受益于规划、学区等利好因素。
• 跌幅榜：嘉定北部、堡镇、余山、崇明新城、罗泾等板块基价微跌，反映市场预期不足。

成交结构变动

• 高价物业增长：500万元以上物业成交份额达到今年3月以来的最高值，显示高端市场需求上升。
• 户型结构变化：70平方米以下户型继续减少，70-90平方米户型占比也有所下降，表明市场正向改善型需求转移。
• 改善需求主导：整体成交结构上移，改善型购房者成为市场主力。

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