20220108-安信证券-2021年集中供地回顾_五个变化_13页_1mb

2021年集中供地回顾总结

核心内容

2021年，22个试点城市（除宁波外）均已完成第三轮集中供地，全年共推出2462宗地块，成交1976宗，流拍190宗，撤销出让296宗。整体土拍热度呈现由热转冷的趋势，城市间分化加剧，房企尤其是民企参与度下降，城投拿地占比上升，主流房企拿地更为谨慎。

主要观点

1. 土拍规则呈“松-紧-松”变化

• 首轮：部分城市规则较宽松，不符合政策初衷，存在流拍风险。
• 二轮：多个城市规则明显收紧，流拍率和撤销率上升，如深圳、北京、杭州等。
• 三轮：部分城市放松拿地条件，如济南、长沙、杭州等，以推动集中供地顺利进行。

2. 整体由热转冷，城市间分化加剧

• 全年广义流拍率为 19.7%，成交金额合计 2.25万亿，平均溢价率 8.1%。
• 首轮：部分城市热度较高，如重庆、厦门。
• 二轮：整体市场迅速转冷，流拍率显著上升，如苏州、重庆等城市。
• 三轮：市场仍偏冷，平均溢价率降至 1.8%，部分城市如长春、沈阳流拍率进一步上升。

3. 老地块“翻新”，部分流拍、撤销地块三轮成功出让

• 三轮土拍中，12个城市将37宗二轮流拍或撤销的地块重新出让。
• 通过下调起拍价、放宽配建要求、上调销售限价等方式，部分地块成功出让。
• 62%的重新出让地块已成交，成交金额为 372.8亿。

4. 房企尤其是民企参与度持续下降，城投拿地占比明显上升

• 全年国企、民企、城投拿地金额占比分别为 50%、30%、27%。
• 民企参与度显著下降，拿地金额占比从 50.3% 降至 24.7%。
• 城投拿地金额占比持续上升，从 11.6% 升至 49.5%。
• 部分城市如武汉、长沙、无锡，城投拿地占比超过 70%。

5. 主流房企拿地愈发谨慎

• TOP100房企全年拿地729宗，金额合计 1.2万亿，占总土地出让金 53.3%。
• 参与拿地的房企数量由首轮的 72家 降至三轮的 28家，拿地金额占比从 70.1% 降至 21.5%。
• 热门城市如北京、厦门、杭州仍是主流房企布局重点，但参与度下降。
• 二三轮土拍中，部分房企如保利、中海、华润积极拿地，而融信、龙光等民营房企参与度下降。

关键信息

• 土拍规则变化：拿地前、拿地中、拿地后规则均有调整，部分城市放宽拿地门槛，调整竞拍方式。
• 流拍与撤销情况：全年流拍率 8.8%，撤销率 12%，广义流拍率 19.7%。
• 城投拿地占比：三轮土拍中城投拿地占比显著上升，部分城市超过 70%。
• 房企参与度：TOP100房企拿地参与度持续下降，民企拿地热情减退。
• 土地成交金额：全年土地成交金额 2.25万亿，平均溢价率 8.1%。

风险提示

• 资料搜集不全面。
• 土拍政策调整超预期。

图表目录

• 图1：22城三个批次集中供地规则变化汇总
• 图2：三个批次集中供地基本情况（宗，亿）
• 图3：集中供地整体由热转冷
• 图4：沈阳、长春等城市广义流拍率较高（亿）
• 图5：22城三轮土拍分化明显（亿，%）
• 图6：房企尤其是民企参与度持续下降，城投拿地占比持续上升
• 图7：全年土拍中北京、厦门、广州等城市国企拿地占比较高
• 图8：主流房企参与度持续下降（家，%）
• 图9：主流房企全年集中供地拿地分布（亿）

表格目录

• 表1：二轮流拍或撤销、三轮重新出让的地块明细 (亿)
• 表2：22城三轮土拍TOP100房企拿地金额占比明细