20220421-安信证券-2022年集中供地跟踪（一）_10城首轮土拍情况如何__9页_528kb

2022年集中供地跟踪总结

核心内容

2022年4月20日，22个城市中有10城已完成首轮集中土拍，整体热度较去年二、三轮有所回升。流拍率降至10.7%，较去年第二轮的32.8%和第三轮的14.3%显著下降；平均溢价率为4.3%，高于去年第三轮的2.2%。城市间冷热分化明显，部分城市表现突出，而另一些则相对低迷。

主要观点

1. 土拍热度回升与城市分化

• 推地数量：成都、宁波、合肥推地数量较多，分别为50宗、33宗、32宗；青岛、重庆、武汉推地数量明显下降，分别为16宗、13宗、11宗。
• 流拍率：福州、合肥流拍率较高，分别为30%和25%；重庆、长沙、宁波无地块流拍，较去年第三轮有明显改善。
• 溢价率：合肥平均溢价率最高，为10%，厦门、武汉分别为6.2%和6.5%；北京、福州、成都、重庆、宁波溢价率在2.5%-4%之间；长沙、青岛溢价率较低，分别为1.5%和1%。
• 成交金额：北京、成都成交金额较高，分别为480.2亿和393.1亿；青岛成交金额最低，仅为29.5亿。

2. 土拍规则放松与地块资质优化

• 拿地前：多地下调保证金比例，如南京、郑州、武汉等，部分城市允许使用银行保函代替保证金；合肥降低二级及以下资质开发商参拍门槛。
• 拿地中：成都、武汉、重庆取消竞配建、竞自持等环节，地价触顶后直接摇号；杭州采用一次性书面报价。
• 拿地后：重庆、郑州延长土地金付款周期至1年；合肥、南京减少配建要求；福州、东莞、长沙放松限价，厦门部分地块放松限售要求。
• 地块优化：合肥流拍地块多位于新站区，资质较差；触顶地块多位于核心城区，如滨湖科学城、庐阳区等，地理位置优越。

3. 国企与民企拿地意愿差异

• 国企拿地：拿地金额占比达55%，较去年第三轮增加近20%，基本恢复至去年前两轮水平；建发、中海、保利发展、华润、绿城等大型国企拿地积极性较高。
• 民企拿地：拿地金额占比降至15.4%，较去年第三轮下降明显；龙湖、旭辉等民企拿地金额分别为45.3亿和21.9亿。
• 城投拿地：占比为31.7%，高于去年前两轮水平；福州、合肥、宁波城投拿地占比上升，北京、厦门、长沙以国企为主。

关键信息

• 整体表现：10城首轮土拍成交201宗，流拍17宗，撤销出让7宗，广义流拍率为10.7%。
• 城市表现：
  • 合肥：流拍率25%，溢价率10%，流拍地块多位于新站区，触顶地块集中在核心城区。
  • 厦门：集美两宗地起拍价下调18.8%-25%，提升利润空间。
  • 成都：金牛天回地块销售限价上调5%。
• 主要参与企业：建发、中海、保利发展、华润、绿城、金地、保利置业等国企在土拍中表现活跃；龙湖、旭辉等民企参与度较低。

风险提示

• 信息搜集可能存在不全面的情况。
• 房地产调控政策可能超预期，影响市场走势。

图表目录

• 图1：四个批次10城集中供地基本情况（宗，亿）
• 图2：22年10城首批供地较21年第三轮土拍回暖（%）
• 图3：2022年10城首轮土拍基本情况（宗）
• 图4：10城首轮土拍规则汇总
• 图5：国企拿地基本恢复至去年前两轮水平，民企拿地参与度持续下降
• 图6：厦门、北京、重庆、长沙国企拿地力度较强，合肥、青岛则以当地民企为主
• 图7：主流房企首轮集中供地拿地分布（亿）

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