20221219-YY评级-基于2022年集中供地视角_建工企业拿地观察_4页_265kb

建工企业拿地观察——基于2022年集中供地视角

摘要

2022年，随着民营房企出现风险，其拿地能力基本丧失，未出险的民企也采取了收缩策略，土地市场格局发生显著变化。建筑施工作为房地产行业的上游，建工企业积极参与各地土拍，成为新的市场参与者。本文从集中供地的视角出发，分析建工企业在拿地规模、特点及财务压力方面的表现，得出以下结论：

拿地规模

• 建工企业在2022年第三轮集中供地中，拿地金额和面积（分别为339亿元和312万方）已超过品牌民企。
• 前三轮集中供地合计拿地金额为1035亿元，拿地面积为8841万方，仅占总成交金额和面积的7%。
• 尽管建工企业在部分区域的拿地规模有所增长，但整体仍处于较低水平，尚未占据主导地位。

拿地特点

地方建工

• 路径一：土拍市场竞争者减少，地方建工更有可能在当地竞得优质地块。例如，北京建工、上海建工分别在本地竞得4宗和2宗地块；重庆建工竞得渝北区核心地块。
• 路径二：土地市场降温导致财政压力，地方建工作为当地国企需承担一定托底义务。如湖南建工、广州建筑和陕西建工以底价成交郊区地块。

央企建工

• 扩张派：
  • 策略1：以一线城市为主，如中建二局、中建三局、中交城投主要在北上地区拿地。
  • 策略2：分散化拿地，如中建八局在济南扎守大本营，同时外拓上海、杭州、西安，关注济南去化及管理半径问题；铁建在超过10个城市拿地。
  • 策略3：重仓弱城市，如葛洲坝在保定新增土储的47%集中在该城市，但去化难度较大。
• 谨慎派：
  • 策略1：在原展业区域拿地，规模不大，如中建其他各子局和中铁各子局。
  • 策略2：与集团内地产主体合作拿地，如中铁集团与中铁置业合作。
• 托市行为：部分央企建工与地方政府合作较深，承担托市责任，如中交投资在南京与六合国资合作拿地4宗。

财务压力

• 根据拿地项目预计总投资、债务压力、现金流覆盖等因素，将建工企业的财务压力分为红、橙、黄、绿、灰五档。
• 在24家有存续债的拿地建工企业中，有10家处于红、橙档，财务压力普遍较大。
• 红档：中建二局，杠杆偏高（84%），债务增长（21-22Q3：+29%），现金流覆盖房地产投资不足（-17%）。
• 橙档：山西建投，债务率上升（21-22Q3：78%-82%），现金流覆盖房地产投资不足（23%）。

总结

建工企业已逐步取代部分民营房企，成为土地市场的重要参与者。尽管地产业务对建工企业的盈利有所贡献，但高杠杆特性使得其在拿地和开发过程中面临较大的财务压力。未来需持续关注建工企业的土储状况和杠杆水平，以评估其在房地产市场中的可持续发展能力。