20211230-中达证券投资-内地房地产周度观察_两集中_拿地企业结构变迁与展望_12页_819kb

内地房地产周度观察总结

核心内容概述

本报告分析了2021年第三批集中供地背景下，内地房地产市场土拍参与者结构的变化趋势及影响因素，重点探讨了房企资金压力、土拍规则调整、地块质量及城市基本面差异对拿地行为的影响。

主要观点

1. 拿地企业结构分化显著

   • 第三批土拍中，部分城市地方平台拿地占比持续上升，如广州和深圳。
   • 杭州和重庆主城九区则出现房企参与度回升的迹象，部分民企表现活跃。

2. 房企资金压力仍存

   • 房企销售和融资环境依然严峻，销售回款和融资渠道受限，限制其拿地能力。
   • 2021年11月商品房销售额同比下降16.3%，房地产开发资金来源同比下降7.0%。
   • 内地信用债净偿还额持续高位，海外债券发行规模处于低位。

3. 土拍规则调整对房企参与度有提振作用

   • 杭州等城市通过调整土拍规则，如取消“竞品质”、恢复勾地、延长土地款缴纳时间等，有效缓解了房企资金压力，提升了其参与积极性。
   • 重庆亦对土地款付款周期和配建比例进行了调整，有助于房企更快回款和提升利润空间。

4. 地块质量影响房企拿地意愿

   • 部分地块因配套不足、需配合考古工作等原因，导致房企拿地动力不足，如广州黄埔、番禺等地块流拍。

5. 城市基本面差异导致拿地结构分化

   • 杭州因人口增长与住宅供应不足，去化周期短，市场热度高，房企参与度提升。
   • 广州和深圳因供过于求或调控政策影响，去化周期较长，房企拿地意愿较弱。

6. 短期土拍市场仍由国企和地方平台主导

   • 受制于销售和融资压力，多数民企仍难以重回土拍市场，地方平台和国企将继续扮演重要角色。
   • 房企可能通过合作开发、并购等方式减少对公开市场的依赖。

7. 未来趋势与不确定性

   • 随着土拍规则优化和供地质量提升，部分城市可能吸引更多房企参与。
   • 然而，若城市基本面未明显改善，地方平台托底现象或将持续。
   • 行业调控政策、融资环境及疫情防控政策仍存在不确定性，对市场走势构成潜在风险。

关键信息

土拍参与结构变化

房企资金压力表现

• 2021年11月商品房销售额同比下降16.3%。
• 内地信用债8-10月单月净偿还额约200亿元，11月才出现2亿元净融资。
• 房企海外债券发行规模仍处近年低位。

土拍规则调整影响

城市基本面差异

• 杭州：人口增长快，住宅供应不足，去化周期短，市场热度高。
• 广州：住宅供应充足，去化周期长，市场相对冷清。
• 深圳：受二手房参考价政策影响，新房市场热度下降，房企拿地意愿降低。

地块质量对房企影响

风险提示

• 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响房企销售及拿地行为。
• 宏观经济波动可能对房企经营造成压力。
• 各城市土地出让规则调整存在不确定性。
• 疫情防控政策变化可能对房地产市场带来额外影响。

结论

短期内，地方平台和国企仍将主导土拍市场，房企参与度受限。随着土拍规则优化和供地质量提升，部分城市如杭州和重庆主城九区的房企拿地积极性有望回升。然而，城市基本面差异和调控政策的持续影响，将导致土拍参与者结构继续分化。整体来看，行业复苏仍需时间，房企需等待销售和融资环境的改善才能更积极地参与土地市场。