恒大研究院-2019年房地产市场展望：传统周期延续，还是长效机制破局？-20181226-_51页-5mb

恒大研究院2019年房地产市场展望总结

核心内容

恒大研究院对2019年房地产市场进行了深入分析，核心内容包括：

• 房地产市场空间仍然巨大：城市化推进和居民收入提升是市场发展的根本驱动力。预计2019-2030年商品住房年均需求为12.2亿平，高于2015年实际销售面积。
• 政策由“控”转“稳”：2019年房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为基调，强调因城施策和长效机制建设。
• 行业集中度继续提升：大型房企凭借资金、品牌、产品优势，市占率持续上升，预计未来集中度将进一步提高。
• 销售和投资增速下行：2019年销售面积增速预计为-5.4%，投资增速预计为4-5%。三四线城市销售和投资下滑幅度较大，影响全国走势。
• 风险提示：政策超预期收紧、市场超预期回落等风险需警惕。

主要观点

1. 房地产市场空间

• 房地产市场仍然具有较大的发展空间，主要来源于城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造。
• 2018年商品住房需求达到峰值14.5亿平后回落，预计2019-2020年维持14.0亿平和13.4亿平。
• 2021年房地产市场由刚需时代进入改善时代，2042年进入存量房时代。

2. 政策走向

• 由“控”转“稳”：2019年政策基调转向“稳”，强调稳定房价、地价和市场预期。
• 因城施策：地方政府拥有更大的调控自主权，将根据市场情况适度调整政策。
• 长效机制建设：中央政策强调构建房地产市场健康发展长效机制，包括增加租赁住房和共有产权房供应、创新土地出让模式等。

3. 市场格局

• 强者恒强：大型房企市占率持续提升，预计未来行业集中度将进一步提高。
• 区域分化：一线、二线和三四线城市市场走势不同，三四线城市销售和投资下滑幅度较大。

关键信息

1. 房地产需求预测

• 2019-2030年商品住房需求：年均12.2亿平，始终高于2015年实际销售面积。
• 三大需求：城镇常住人口增长需求、人均住房面积增长需求、城市更新改造需求。
• 需求漏损：2013-2017年需求漏损率约为11.6%，预计2018-2020年维持在2-7%的低位。

2. 政策预测

• “稳地价、稳房价、稳预期、防风险”：仍是2019年房地产政策的重要目标。
• “稳杠杆”：货币政策适度宽松，降准、降息可能发生，房地产融资环境有望改善。
• 地方政府调控自主权增加：地方政府将根据市场情况适度修正前期调控措施，如限购范围缩小、限价政策退出等。

3. 销售与投资预测

• 2019年销售面积增速：预计为-5.4%，一线、二线和三四线城市分别增长6.4%、下降3.2%、下降6.9%。
• 2019年房地产投资增速：预计为4-5%，其中三四线城市投资下行幅度大于一二线城市。
• 土地购置费增速回落：主要由于2018年基数高，但优质地块推出和起拍价回落，房企拿地意愿回升。
• 建安投资企稳回升：低能级城市抢开盘，施工面积维持增长，单位建安成本回升。

4. 市场走势与调控效果

• 房价上涨区域轮动：房价上涨在不同城市间轮动，部分城市仍有上涨压力。
• 去库存政策红利消退：棚改货币化安置大幅减少，对销售形成支撑的力度减弱。
• 房贷利率下降：房贷利率稳中有降，部分热点城市政策适度放松，对销售形成支撑。

5. 风险提示

• 政策超预期收紧：如果经济增长和市场表现不及预期，政策可能再次收紧。
• 市场超预期回落：如果市场表现不佳，可能引发更大的风险。

图表目录

• 图表1：中长期商品住宅销售预测
• 图表2：商品住房需求和三大需求中期预测
• 图表3：三大类需求的中长期预测
• 图表4：2012、2014、2018面临经济下行压力
• 图表5：2012年初、2014年初、2018年末市场开始下行
• 图表6：2012、2014、2018三轮宽货币
• 图表7：2012和2014房地产调控定调
• 图表8：2012-2018房价走势对比
• 图表9：2012-2018商品房销售走势对比
• 图表10：2012-2018库存走势对比
• 图表11：2012-2018房地产开发投资增速
• 图表12：2012-2018各类投资走势
• 图表13：2012-2018GDP走势
• 图表14：2012-2018土地出让金走势
• 图表15：2012-2018土地成交溢价率走势
• 图表16：2017年以来百城房价环比涨幅和上涨城市数
• 图表17：2017年3月调控加码以来中央政治局会议关于房地产的表述
• 图表18：2010年以来中央经济工作会议关于房地产政策表述
• 图表19：2018年11月全国商品住宅去化周期处历史低位
• 图表20：各能级城市去化周期均已降至低点
• 图表21：中国居民负债和房贷规模持续提升
• 图表22：全国土地出让收入增速变化
• 图表23：房地产投资增速变化
• 图表24：PMI指数大幅下滑
• 图表25：2018年11月后“抢出口”效应逐渐递减
• 图表26：社会商品零售金额增速持续下滑
• 图表27：居民可支配收入增速下滑、负债率上升
• 图表28：固定资产投资增速持续下滑
• 图表29：M2增速降至历史低位，新增社融同比减少
• 图表30：2017年以来社融规模增速不断降低
• 图表31：2018年1-10月各类社融新增规模
• 图表32：2017年各行业资产不良率对比
• 图表33：居民购房贷款不良率维持低水平
• 图表34：2018年多城GDP增速放缓
• 图表35：房地产销售增速回落传导至投资
• 图表36：地方政府土地财政依赖度测算
• 图表37：2018年3季度以来土地出让金增速转负
• 图表38：近期地方政府开始修正调控措施
• 图表39：有效的短期调控制度化
• 图表40：现有房地产调控手段
• 图表41：2010年以来的三轮小政策周期
• 图表42：2010-2012政策回顾
• 图表43：2010-2012市场回顾
• 图表44：2013-2015政策回顾
• 图表45：2013-2015市场回顾
• 图表46：2016年930至今的四波强调控期
• 图表47：当前调控力度超过2014年初
• 图表48：2018年以来中央关于房地产长效机制的工作部署
• 图表49：行业集中度从16年起加速提升
• 图表50：2011-2018年龙头房企市占率大幅提升
• 图表51：两轮市场下行期间龙头房企市占率均加速提升
• 图表52：2015-2017年地价大幅上涨
• 图表53：2016年以来各城市土地调控措施
• 图表54：房企发债的信用利差增大
• 图表55：2015-2018年A股125家房企取得借款规模占比
• 图表56：龙头房企享受品牌溢价
• 图表57：2015-2018年大房企管理费用率更低
• 图表58：2015-2018年大房企销售费用率更低
• 图表59：2011-2018年中美商品房市场集中度对比
• 图表60：中国新房市场容量远高于美国
• 图表61：中美商品房市场土地制度、区域开发门槛对比
• 图表62：2009-2018年土地集中度加速提升
• 图表63：1998-2019年商品房销售额和销售面积
• 图表64：2019年房地产销售面积预测
• 图表65：一线城市筑底反弹，二三四线城市见顶回落
• 图表66：全国商品住宅待售面积及去化周期均降至历史低点
• 图表67：棚改货币化安置相关政策全梳理
• 图表68：2016-2019年棚改货币化安置拉动销售增长情况
• 图表69：2018年8月起房贷利率涨幅明显收窄
• 图表70：2018年10月多个热点城市房贷利率松动
• 图表71：国债收益率一般领先个贷利率7-9个月
• 图表72：2015年以来房价上涨轮动规律
• 图表73：房价起涨时点地图（19大城市群，2015.01-2018.10）
• 图表74：房价涨幅地图（19大城市群，2015.01-2018.10）
• 图表75：2008-2018年全国商品住宅销售面积月同比
• 图表76：2011-2018年各能级城市商品住宅销售面积月同比
• 图表77：2011-2018年各能级城市商品住宅销售均价月同比
• 图表78：截至2014年9月底，除北上广深三亚外，41城限购松绑
• 图表79：2014.09-2016.12首套房贷利率大幅下降
• 图表80：2014-2016年全国优惠利率占比大幅提升
• 图表81：2014-2016限贷放松逐渐加码
• 图表82：棚改货币化去库存情况
• 图表83：2014年以来户籍人口城镇化率提速
• 图表84：2014年以来新增户籍城镇人口增加
• 图表85：“三个一亿人”的落地进程
• 图表86：2014-2018年百强房企市占率加速提升
• 图表87：2014-2018年改善户型（90-140平）占比明显提升
• 图表88：1998-2019年房地产开发投资完成额及其增速
• 图表89：分能级城市预测2019年房地产开发投资
• 图表90：分项目预测2019年房地产开发投资
• 图表91：土地成交价款增速是土地购置费增速的先行指标
• 图表92：全国及各能级城市施工面积增速
• 图表93：发展租赁住房对房地产新开工、投资影响汇总表
• 图表94：三四线投资强劲拉动18年整体投资上涨
• 图表95：土地购置费用高增长是18年投资高位的主要原因

结论

恒大研究院认为，2019年房地产市场将面临销售和投资增速下行，但政策将更加注重稳定和长效机制建设。房地产行业集中度将继续提升，强者恒强的趋势将持续。同时，需警惕政策超预期收紧和市场超预期回落的风险。