恒大研究院-2019年房地产市场展望：传统周期延续，还是长效机制破局？-20181226--5mb

恒大研究院2019年房地产市场展望总结

核心内容

恒大研究院对2019年房地产市场进行了全面分析，认为房地产市场空间依然巨大，但受政策调控和市场环境影响，市场增长将放缓，政策由“控”转“稳”，行业集中度将继续提升。

主要观点

• 市场空间依然巨大：房地产市场发展由居民收入提升和城市化进程驱动，预计未来十年需求仍将持续。
• 政策基调由“控”转“稳”：2019年房地产政策将更加注重“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”，并赋予地方政府更多调控自主权。
• 行业集中度提升：随着调控政策的加强和市场分化，大型房企在拿地、融资、销售等方面具有明显优势，行业集中度将持续上升。
• 销售与投资增速放缓：2019年销售面积增速预计为-5.4%，投资增速预计为4-5%，主要受去库存红利消退影响。

关键信息

1. 房地产市场空间

• 居民收入和城市化水平是房地产发展的根本驱动力。
• 住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。
• 2018年商品住房需求达峰值14.5亿平，预计2019-2020年维持14.0、13.4亿平。
• 2021年将进入改善时代，2042年进入存量房时代。
• 2013-2017年，三大需求分别贡献47.8%、40.6%、11.6%的总需求，需求漏损率从18.3%降至9.3%。

2. 2019年房地产政策展望

• 政策目标：继续以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为核心。
• 因城施策：地方政府将有更多自主权，根据城市实际情况调整政策。
• 长效机制：政策将向长效机制转变，包括增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式等。
• 放松信号：部分城市如菏泽、珠海、广州等地已开始放松调控政策，预计未来更多城市跟进。

3. 市场格局与行业集中度

• 强者恒强：房地产市场呈现强者恒强趋势，行业集中度将持续提升。
• 市占率变化：2016年至2018年，TOP10、11-20、21-50房企市占率分别提升至28.3%、10.2%、17.3%。
• 集中度提升原因：
  • 拿地门槛提高，利好资金雄厚的龙头房企。
  • 区域市场分化加剧，大房企布局广泛，抗风险能力强。
  • 融资收紧，利好大型房企。
  • 大房企周转快、品牌溢价高、成本控制能力强。

4. 销售预测与走势

• 销售面积增速：预计2019年销售面积增速为-5.4%，是2015年以来首次负增长。
• 城市分化：
  • 一线城市增速回升至6.4%。
  • 二线城市负增长至-3.2%。
  • 三四线城市负增长至-6.9%。
• 销售支撑因素：房贷利率下降、三个“1亿人”政策红利。
• 销售回落因素：去库存红利消退、棚改货币化减少。

5. 投资预测与走势

• 投资增速：预计2019年开发投资增速为4-5%，其中三四线城市增速高于一二线。
• 成本结构：
  • 土地购置费增速回落。
  • 建安投资企稳回升。
• 政策影响：发展租赁住房支撑一二线投资。

风险提示

• 政策超预期收紧：可能导致市场进一步下行。
• 市场超预期回落：可能影响房企资金链和投资信心。

结论

恒大研究院认为，2019年房地产市场将面临去库存红利消退、销售和投资增速放缓的挑战，但市场空间依然巨大。政策将由“控”转“稳”，注重长效机制建设，地方调控自主权增加，行业集中度继续提升。同时，市场走势将受到经济下行、地方财政压力等因素影响，需关注政策调整和市场变化。