2019年房地产市场展望_传统周期延续_还是长效机制破局__51页_5mb

恒大研究院2019年房地产市场展望总结

核心内容

2019年房地产市场在经历了四年去库存周期后，面临政策由“控”转“稳”的转变，同时行业集中度继续提升。居民收入增长和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力，住房需求包括城镇常住人口增长、人均住房面积提升和城市更新改造。预计2019年房地产销售面积增速将为-5.4%，这是自2015年以来首次出现负增长。

主要观点

• 房地产市场空间依然巨大：尽管销售面积增速放缓，但住房需求仍然强劲，特别是城镇化和住房消费升级带来的需求。预计2019-2030年，商品住房年均需求约为12.2亿平方米，始终高于2015年实际销售面积。
• 政策转向“稳房价”：2019年政策目标为“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”，地方政府在调控中拥有更大的自主权，调控政策将更加因城施策。
• 行业集中度持续提升：2016年以来，TOP10、11-20、21-50房企市占率分别提升至28.3%、10.2%和17.3%。龙头房企凭借资金、品牌和成本控制优势，持续扩大市场份额。
• 房地产投资增速下行：预计2019年房地产开发投资增速为4-5%。三四线城市投资增速较高，但受销售回落影响，整体增速放缓。土地购置费增速回落，建安投资企稳回升。

关键信息

房地产市场空间预测

• 2018年商品住房需求达14.5亿平方米，2019-2020年分别维持14亿和13.4亿平方米。
• 2021-2030年年均需求为11.9亿平方米。
• 三大需求支撑市场空间：城镇常住人口增长（42.9%）、人均住房面积增长（52.7%）、城市更新改造（4.4%）。

政策变化趋势

• 政策基调由“控”转“稳”：2019年“稳房价”是核心目标，政策工具将更注重长效机制建设。
• 地方调控自主权增强：地方政府在限购、限售、限价等政策上有更大调整空间，部分城市已开始调整。
• 宽货币改善融资环境：预计2019年货币政策适度宽松，降准、降息可能实施，以改善房地产融资环境。

市场走势预测

• 销售面积增速预计-5.4%，其中一线城市增长6.4%，二线城市负增长-3.2%，三四线城市负增长-6.9%。
• 投资增速预计4-5%，一线城市增速11%，二线城市40.7%，三四线城市48.3%。
• 棚改货币化即将落幕，对销售的拉动作用减弱，三四线城市销售增速下滑显著。

风险提示

• 政策超预期收紧：可能对市场产生重大影响。
• 市场超预期回落：可能影响房企资金链和销售表现。

结构分析

1. 城市化推进、居民收入持续提升，房地产市场空间仍然巨大

• 需求来源：城镇常住人口增加、人均住房面积增长、城市更新改造。
• 需求漏损：部分城市因规划调整导致农民带房进城，农民工回乡建房，需求漏损率降低。
• 未来趋势：2021年进入改善时代，2042年进入存量房时代。

2. 政策：由“控”转“稳”，因城施策，优化短期调控完善长效机制

• 政策目标：稳地价、稳房价、稳预期、防风险。
• 政策变化：地方政府调控自主权扩大，部分城市开始放松限购、限售等政策。
• 长效机制建设：推动租赁住房、共有产权房供应，创新土地出让模式，完善住房市场体系和保障体系。

3. 强者恒强，房地产行业集中度将继续提升

• 房企优势：大房企在融资、拿地、销售等方面优势明显。
• 市场分化：区域市场分化加剧，大房企布局广泛，抗风险能力强。
• 国际对比：我国龙头房企市占率仍低于美国，有较大提升空间。

4. 销售：去库存红利消退，2019年销售面积增速预计-5.4%

• 销售回落原因：去库存红利消退，棚改货币化减少。
• 销售支撑因素：房贷利率下降，三个“1亿人”政策继续发挥作用。
• 区域分化：一线城市增长，二线城市和三四线城市负增长。

5. 投资：增速显著下行，2019年开发投资增速预计4-5%

• 投资结构：三四线城市投资增速高于一二线，但受销售影响，整体增速放缓。
• 成本构成：土地购置费增速回落，建安投资企稳回升。
• 租赁住房政策：促进一二线城市投资，提升市场稳定性。

结论

2019年房地产市场将进入一个更加稳定和长效机制主导的新阶段。政策调控更加注重市场平稳和风险防范，地方政府在调控中拥有更大自主权，行业集中度继续提升，大房企将更加受益。销售和投资增速放缓，但市场空间仍然广阔，城镇化和住房消费升级仍是主要驱动力。未来房地产市场将更加注重质量而非数量，进入改善和存量房时代。