20181226-恒大研究院-2019年房地产市场展望_传统周期延续_还是长效机制破局__51页_5mb

恒大研究院2019年房地产市场展望总结

核心内容

恒大研究院对2019年房地产市场进行了深入分析，认为房地产市场空间仍然巨大，但增长动力有所减弱。核心内容包括：

• 房地产市场空间：居民收入和城市化水平持续提升，推动房地产市场发展。预计2019-2030年商品住房需求年均12.2亿平，高于2015年实际销售面积。
• 政策导向：从“控房价”转向“稳房价”，因城施策，强化地方政府主体责任，构建房地产市场健康发展长效机制。
• 市场格局：强者恒强，房地产行业集中度继续提升，龙头房企市占率有望进一步提高。
• 销售与投资：销售面积增速预计为-5.4%，投资增速预计为4-5%。三四线城市对全国市场影响显著，棚改货币化带动销售增长。
• 风险提示：政策超预期收紧或市场超预期回落可能对市场造成冲击。

主要观点

• 需求结构：住房需求由城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造三部分构成。预计2021年房地产市场由刚需时代进入改善时代。
• 政策演变：2018年中央经济工作会议强调构建长效机制，地方调控自主权增加，政策将更加灵活。
• 市场分化：一线和二线城市市场表现优于三四线城市，三四线城市因棚改货币化减少和市场降温，销售和投资增速放缓。
• 融资环境：宽货币政策有助于改善房地产融资环境，推动信贷、债券、ABS等融资渠道。
• 行业集中度：龙头房企在资金、品牌、产品等方面具有优势，未来集中度将继续提升。

关键信息

1. 房地产市场空间

• 居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。
• 2018年商品住房需求达到峰值14.5亿平后回落。
• 2019-2020年需求维持在14亿平左右，2021年后逐步下降。

2. 政策变化

• 2018年政策目标从“控房价”转向“稳房价”，以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为核心。
• 地方政府有更多调控自主权，部分城市将适度放松限购、限售、限签等政策。
• 房地产税、租赁住房、共有产权房等政策将进一步完善。

3. 市场格局

• 2016年至2018年TOP10、11-20、21-50市占率分别提升至28.3%、10.2%和17.3%。
• 房企集中度提升趋势将持续，龙头房企具有更强的抗风险能力和市场占有率。

4. 销售预测

• 2019年销售面积增速预计为-5.4%，是2015年以来首次负增长。
• 一线、二线、三四线城市销售增速分别为6.4%、-3.2%、-6.9%。
• 棚改货币化减少是销售回落的主要因素，但房贷利率下降和“三个一亿人”政策持续支撑市场。

5. 投资预测

• 2019年房地产开发投资增速预计为4-5%。
• 土地购置费增速回落，建安投资企稳回升，一线城市因租赁住房建设拉动投资。
• 三四线城市投资增速维持正增长，但受高基数和市场降温影响，增速有所回落。

6. 风险提示

• 政策超预期收紧或市场超预期回落可能对房地产市场造成冲击。
• 居民杠杆率上升引发监管关注，需防范房地产市场风险。

结构分析

1. 城市化与居民收入

• 城镇常住人口增长、人均住房面积增长、城市更新改造是三大需求来源。
• 需求漏损率从2014年的18.3%下降至2017年的9.3%，预计2018-2020年维持在2-7%。

2. 政策走向

• 政策由“控”转“稳”，以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为核心。
• 地方政府有更大调控自主权，将适度修正前期调控措施。
• 房地产税、租赁住房、共有产权房等政策将进一步完善。

3. 市场格局

• 大型房企市占率加速提升，未来集中度将继续提高。
• 房企品牌、资金、产品优势明显，融资和拿地能力更强。

4. 销售情况

• 销售面积增速预计为-5.4%，是2015年以来首次负增长。
• 一线城市销售增速回升，二线城市销售负增长，三四线城市销售继续下滑。
• 棚改货币化减少是销售回落的主要原因，但房贷利率下降和“三个一亿人”政策仍支撑市场。

5. 投资情况

• 房地产开发投资增速预计为4-5%，三四线城市投资增速维持正增长。
• 土地购置费增速回落，建安投资企稳回升。
• 一线城市因租赁住房建设拉动投资，二线城市因政策放松维持正增长。

6. 风险因素

• 政策变化可能影响市场稳定。
• 居民杠杆率上升，需关注债务风险。
• 土地出让收入减少，地方政府财政压力加大。

图表要点

• 图表1：中长期商品住宅销售预测。
• 图表2：商品住房需求和三大需求中期预测。
• 图表3：三大类需求的中长期预测。
• 图表4：2012、2014、2018年经济下行压力对比。
• 图表5：房地产市场开始下行的时点对比。
• 图表6：三轮宽货币政策对比。
• 图表7：2012和2014房地产调控定调对比。
• 图表8：2012-2018房价走势对比。
• 图表9：2012-2018商品房销售走势对比。
• 图表10：2012-2018库存走势对比。
• 图表11：房地产开发投资增速对比。
• 图表12：各类投资走势对比。
• 图表13：GDP走势对比。
• 图表14：土地出让金走势对比。
• 图表15：土地成交溢价率走势对比。
• 图表16：2017年以来百城房价环比涨幅和上涨城市数。
• 图表17：中央政治局会议关于房地产的表述。
• 图表18：2010年以来中央经济工作会议关于房地产政策表述。
• 图表19：2018年11月全国商品住宅去化周期。
• 图表20：各能级城市去化周期。
• 图表21：居民负债和房贷规模持续提升。
• 图表22：全国土地出让收入增速变化。
• 图表23：房地产投资增速变化。
• 图表24：PMI指数大幅下滑。
• 图表25：2018年11月后“抢出口”效应递减。
• 图表26：社会商品零售金额增速下滑。
• 图表27：居民可支配收入增速下滑、负债率上升。
• 图表28：固定资产投资增速下滑。
• 图表29：M2增速降至历史低位，新增社融同比减少。
• 图表30：2017年以来社融规模增速不断降低。
• 图表31：2018年1-10月各类社融新增规模。
• 图表32：2017年各行业资产不良率对比。
• 图表33：居民购房贷款不良率维持低水平。
• 图表34：2018年多城GDP增速放缓。
• 图表35：房地产销售增速回落传导至投资。
• 图表36：地方政府土地财政依赖度测算。
• 图表37：2018年3季度以来土地出让金增速转负。
• 图表38：近期地方政府开始修正调控措施。
• 图表39：有效的短期调控制度化。
• 图表40：现有房地产调控手段。
• 图表41：2010年以来的三轮小政策周期。
• 图表42：2010-2012政策回顾。
• 图表43：2010-2012市场回顾。
• 图表44：2013-2015政策回顾。
• 图表45：2013-2015市场回顾。
• 图表46：2016年“930”至今的四波强调控期。
• 图表47：当前调控力度超过2014年初。
• 图表48：2018年以来中央关于房地产长效机制的工作部署。
• 图表49：行业集中度从16年起加速提升。
• 图表50：2011-2018年龙头房企市占率大幅提升。
• 图表51：两轮市场下行期间龙头房企市占率加速提升。
• 图表52：2015-2017年地价大幅上涨。
• 图表53：2016年以来各城市土地调控措施。
• 图表54：房企发债的信用利差增大。
• 图表55：2015-2018年A股125家房企取得借款规模占比。
• 图表56：龙头房企享受品牌溢价。
• 图表57：2015-2018年大房企管理费用率更低。
• 图表58：2015-2018年大房企销售费用率更低。
• 图表59：中美商品房市场集中度对比。
• 图表60：中国新房市场容量远高于美国。
• 图表61：中美商品房市场土地制度、区域开发门槛对比。
• 图表62：2009-2018年土地集中度加速提升。
• 图表63：1998-2019年商品房销售额和销售面积。
• 图表64：2019年房地产销售面积预测。
• 图表65：一线城市筑底反弹，二三四线城市见顶回落。
• 图表66：全国商品住宅待售面积及去化周期均降至历史低点。
• 图表67：棚改货币化安置相关政策全梳理。
• 图表68：2016-2019年棚改货币化安置拉动销售增长情况。
• 图表69：2018年8月起房贷利率涨幅明显收窄。
• 图表70：2018年10月多个热点城市房贷利率松动。
• 图表71：国债收益率一般领先个贷利率7-9个月。
• 图表72：2015年以来房价上涨轮动规律。
• 图表73：房价起涨时点地图。
• 图表74：房价涨幅地图。
• 图表75：2008-2018年全国商品住宅销售面积月同比。
• 图表76：2011-2018年各能级城市商品住宅销售面积月同比。
• 图表77：2011-2018年各能级城市商品住宅销售均价月同比。
• 图表78：2014年以来户籍人口城镇化率提速。
• 图表79：2014年以来新增户籍城镇人口增加。
• 图表80：“三个一亿人”的落地进程。
• 图表81：2014-2018年百强房企市占率加速提升。
• 图表82：2014-2018年改善户型占比明显提升。
• 图表83：1998-2019年房地产开发投资完成额及其增速。
• 图表84：分能级城市预测2019年房地产开发投资。
• 图表85：分项目预测2019年房地产开发投资。
• 图表86：土地成交价款增速是土地购置费增速的先行指标。
• 图表87：全国及各能级城市施工面积增速。
• 图表88：发展租赁住房对房地产新开工、投资影响汇总表。
• 图表89：三四线投资强劲拉动18年整体投资上涨。
• 图表90：土地购置费用高增长是18年投资高位的主要原因。

总结

恒大研究院的报告分析了2019年房地产市场的发展趋势、政策走向和行业格局。核心观点是房地产市场仍具发展空间，但增长动力减弱，政策将更加注重市场稳定和长效机制建设。行业集中度将继续提升，龙头房企将更具优势。销售和投资增速预计放缓，但受政策和市场因素影响，市场仍有支撑。风险提示包括政策超预期收紧和市场超预期回落，需密切关注。