2019年房地产行业市场展望：传统周期延续，还是长效机制破局？-20181226-恒大研究院-51页-5mb

恒大研究院2019年房地产市场展望总结

核心内容概览

恒大研究院发布的《2019年房地产市场展望》报告指出，2018年房地产市场已进入“稳地价、稳房价、稳预期”的调控新阶段。报告分析了房地产市场空间、政策走向、行业集中度及市场走势等方面，旨在为2019年的房地产发展提供研判与建议。

主要观点

1. 房地产市场空间依然巨大

• 居民收入和城市化水平持续提升是房地产市场发展的根本驱动力。
• 住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新改造。
• 预计2018年商品住房需求达到峰值14.5亿平后回落，2019-2020年分别维持在14.0亿平和13.4亿平。
• 2021年需求将因“三个一亿人”政策退出而略有下降，但人均住房面积增长需求将逐渐成为主导。
• 2042年房地产市场将从增量房时代进入存量房时代。

2. 政策由“控”转“稳”，因城施策

• 2018年“控房价”成效显著，2019年政策基调为“稳房价”。
• 地方政府拥有更大的调控自主权，将适度修正前期调控政策，如限购范围缩小、限价政策退出。
• 长效机制建设成为重点，包括完善住房市场体系、推进租赁住房、共有产权房等。

3. 市场格局“强者恒强”，集中度提升

• 房企集中度自2016年起显著提升，TOP10房企市占率从16.9%上升至28.3%。
• 城市化和政策调控推动行业集中度继续上升，与国际水平相比仍有提升空间。

4. 销售与投资趋势

• 2019年销售面积增速预计为-5.4%，为2015年以来首次负增长。
• 投资增速预计为4.7%，分城市看，一二线投资回落较小，三四线投资仍保持正增长。
• 销售回落因素包括去库存红利消退、棚改货币化减少；支撑因素包括房贷利率下降和“三个一亿人”政策。

关键信息

2019年房地产市场预测

• 销售面积：预计2019年销售面积增速为-5.4%。
• 投资增速：预计2019年开发投资增速为4-5%。
• 城市分化：一线城市增长6.4%，二线城市负增长-3.2%，三四线城市负增长-6.9%。

政策调整方向

• 政策目标：保持“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”。
• 货币宽松：预计2019年货币政策适度宽松，降准、降息可能出台。
• 地方自主权：地方政府将有更多调控自主权，适度调整限购、限售等政策。
• 长效机制：推动房地产市场平稳健康发展，完善住房市场体系和住房保障体系。

行业集中度提升原因

• 拿地门槛提高：中小房企独立拿地难度加大。
• 区域分化：大房企布局城市多、抗风险能力强。
• 融资收紧：大房企在融资、拿地、销售等方面优势凸显。
• 周转快、成本控制强：大房企具备更高的品牌溢价和成本控制能力。

结构化总结

房地产市场空间

• 需求来源：城镇常住人口增长、人均住房面积增长、城市更新改造。
• 需求预测：2019-2030年年均需求12.2亿平，始终高于2015年实际销售面积。
• 需求漏损：预计2019年漏损率维持在2-7%，2021年可能小幅回升。

政策走向

• 政策基调：由“控房价”转向“稳房价”。
• 调控方式：因城施策，地方政策自主性增强。
• 长效机制：完善住房市场体系，推动租赁住房和共有产权房建设。
• 金融环境：宽货币改善融资环境，房地产投资额度可能提升。

市场走势

• 区域轮动：房价上涨出现显著的区域轮动特征。
• 市场分化：一线、二线、三四线城市销售和投资增速差异显著。
• 政策影响：政策调整对市场走势有显著影响，如限购范围缩小、限价退出。

行业集中度

• 趋势：自2016年起，行业集中度加速提升。
• 数据支撑：TOP10房企市占率从16.9%上升至28.3%，11-20房企市占率从5.9%上升至10.2%。
• 国际对比：中国龙头房企市占率与美国相当，仍有较大提升空间。

风险提示

• 政策超预期收紧：可能对市场造成较大冲击。
• 市场超预期回落：可能影响房企销售和投资。

图表与数据支撑

• 图表1：中长期商品住宅销售预测。
• 图表2：商品住房需求和三大需求中期预测。
• 图表3：三大类需求的中长期预测。
• 图表4：2012、2014、2018年经济下行压力对比。
• 图表5：2012年初、2014年初、2018年末市场开始下行。
• 图表6：三轮宽货币对比。
• 图表7：房地产调控定调对比。
• 图表8：2012-2018房价走势对比。
• 图表9：2012-2018商品房销售走势对比。
• 图表10：2012-2018库存走势对比。
• 图表11：2012-2018房地产开发投资增速。
• 图表12：2012-2018各类投资走势。
• 图表13：2012-2018GDP走势。
• 图表14：2012-2018土地出让金走势。
• 图表15：2012-2018土地成交溢价率走势。
• 图表16：2017年以来百城房价环比涨幅和上涨城市数。
• 图表17：2017年3月调控加码以来中央政治局会议关于房地产的表述。
• 图表18：2010年以来中央经济工作会议关于房地产政策表述。
• 图表19：18年11月全国商品住宅去化周期。
• 图表20：各能级城市去化周期。
• 图表21：中国居民负债和房贷规模。
• 图表22：全国土地出让收入增速变化。
• 图表23：房地产投资增速变化。
• 图表24：PMI指数大幅下滑。
• 图表25：2018年11月后“抢出口”效应递减。
• 图表26：社会商品零售金额增速。
• 图表27：居民可支配收入增速下滑、负债率上升。
• 图表28：固定资产投资增速。
• 图表29：M2增速降至历史低位，新增社融同比减少。
• 图表30：2017年以来社融规模增速。
• 图表31：2018年1-10月各类社融新增规模。
• 图表32：2017年各行业资产不良率对比。
• 图表33：居民购房贷款不良率维持低水平。
• 图表34：2018年多城GDP增速放缓。
• 图表35：房地产销售增速回落传导至投资。
• 图表36：地方政府土地财政依赖度测算。
• 图表37：2018年3季度以来土地出让金增速转负。
• 图表38：近期地方政府开始修正调控措施。
• 图表39：有效的短期调控制度化。
• 图表40：现有房地产调控手段。
• 图表41：2010年以来三轮小政策周期。
• 图表42：2010-2012政策回顾。
• 图表43：2010-2012市场回顾。
• 图表44：2013-2015政策回顾。
• 图表45：2013-2015市场回顾。
• 图表46：2016年“930”至今的四波强调控期。
• 图表47：当前调控力度超过2014年初。
• 图表48：2018年以来中央关于房地产长效机制的工作部署。
• 图表49：行业集中度从16年起加速提升。
• 图表50：2011-2018年龙头房企市占率。
• 图表51：两轮市场下行期间龙头房企市占率加速提升。
• 图表52：2015-2017年地价大幅上涨。
• 图表53：2016年以来各城市土地调控措施。
• 图表54：房企发债的信用利差增大。
• 图表55：2015-2018年A股125家房企取得借款规模占比。
• 图表56：龙头房企享受品牌溢价。
• 图表57：2015-2018年大房企管理费用率更低。
• 图表58：2015-2018年大房企销售费用率更低。
• 图表59：中美商品房市场集中度对比。
• 图表60：中国新房市场容量远高于美国。
• 图表61：中美商品房市场土地制度、区域开发门槛对比。
• 图表62：2009-2018年土地集中度加速提升。
• 图表63：1998-2019年房地产开发投资完成额及其增速。
• 图表64：2019年房地产销售面积预测。
• 图表65：一线城市筑底反弹，二三四线城市见顶回落。
• 图表66：全国商品住宅待售面积及去化周期均降至历史低点。
• 图表67：棚改货币化安置相关政策全梳理。
• 图表68：2016-2019年棚改货币化安置拉动销售增长情况。
• 图表69：2018年8月起房贷利率涨幅明显收窄。
• 图表70：18年10月多个热点城市房贷利率松动。
• 图表71：国债收益率一般领先个贷利率7-9个月。
• 图表72：2015年以来房价上涨轮动规律。
• 图表73：房价起涨时点地图（19大城市群，2015.01-2018.10）。
• 图表74：房价涨幅地图（19大城市群，2015.01-2018.10）。
• 图表75：2008-2018年全国商品住宅销售面积月同比。
• 图表76：2011-2018年各能级城市商品住宅销售面积月同比。
• 图表77：2011-2018年各能级城市商品住宅销售均价月同比。
• 图表78：2014年以来户籍人口城镇化率提速。
• 图表79：2014年以来新增户籍城镇人口增加。
• 图表80：2014-2016年全国优惠利率占比大幅提升。
• 图表81：2014-2016限贷放松逐渐加码。
• 图表82：棚改货币化去库存情况。
• 图表83：2014年以来户籍人口城镇化率提速。
• 图表84：2014年以来新增户籍城镇人口增加。
• 图表85：三个一亿人的落地进程。
• 图表86：2014-2018年百强房企市占率加速提升。
• 图表87：2014-2018年改善户型占比明显提升。
• 图表88：1998-2019年房地产开发投资完成额及其增速。
• 图表89：分能级城市预测2019年房地产开发投资。
• 图表90：分项目预测2019年房地产开发投资。
• 图表91：土地成交价款增速是土地购置费增速的先行指标。
• 图表92：全国及各能级城市施工面积增速。
• 图表93：发展租赁住房对房地产新开工、投资影响汇总表。
• 图表94：三四线投资强劲拉动18年整体投资上涨。
• 图表95：土地购置费用高增长是18年投资高位的主要原因。

总结

恒大研究院认为，2019年房地产市场将面临销售和投资增速下行的压力，但市场空间依然广阔。政策上将由“控”转“稳”，强调因城施策与长效机制建设。行业集中度将继续提升，大房企将因政策和市场环境而受益。报告还指出，随着经济下行和财政压力，地方政府将逐步修正调控措施，如限购放松、限价退出等。此外，房地产金融环境有望改善，政策将更注重风险防控与市场稳定。