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上海商办市场报告总结（2018年3月刊）

核心内容概览

2018年2月，上海商办市场供应量大幅增加，创下自2017年以来的新高。商业市场供应面积达3.88万平米，环比增长330%，同比激增1357%；办公市场供应面积达21.71万平米，环比增长384%，首次突破20万平米。尽管供应量激增，但成交表现相对平淡，商业成交面积环比下降5%，办公成交面积环比增长12%。价格方面，商业成交均价为30658元/平米，环比下降8%，同比上升64%；办公成交均价为39664元/平米，环比上升18%，同比上升50%。

主要观点

1. 商业市场

• 供应量激增：2月商业市场供应量大幅上升，主要来自青浦新城板块，占供应总量的58%。
• 成交结构变化：中环线内商业市场几乎无成交，而外郊环及中外环区域成交占比显著提升，外郊环成交占比达30%，中外环达35%。
• 区域表现：嘉定、金山、宝山是成交面积前三的区域，真新板块的金鼎香樟苑成为2月商业成交面积冠军，成交1.76万平米，货值7.9亿元。
• 项目趋势：社区商业仍是市场主力，TOP10成交项目中7个为住宅配套商业。同时，小户型商业逐渐稀缺，未来有望成为投资热点。

2. 办公市场

• 供应量大增：2月办公市场供应量达21.71万平米，环比增长384%，为14个月以来首次突破20万平米。
• 成交低迷：尽管供应量上升，办公市场成交面积仅4.01万平米，环比增长12%，同比下滑11%。
• 区域集中度高：外郊环区域独占鳌头，成交占比超80%；闵行区以2.86万平米的成交面积位居区域榜首。
• 项目表现：虹桥绿谷广场以1.66万平米的成交面积成为2月办公市场销冠，晶耀前滩作为前滩区域首个建成的综合项目，预售410套办公产品，面积达11.75万平米，成为2018年最大宗办公交易。

关键信息

1. 商业市场

• 可售余量：2月底商业市场可售余量为935万平米，环比持平，同比下降7%。
• 库存情况：存销比高达135个月，市场整体去化速度缓慢。
• 价格走势：商业成交均价自2017年9月突破3万元/平米后，持续保持在均线以上，2月均价为30658元/平米，同比上升64%。

2. 办公市场

• 可售余量：2月底办公市场可售余量为795万平米，环比上升2%，同比下降4%。
• 库存情况：存销比攀升至133个月，市场整体去化压力大。
• 区域分布：外环外办公可售余量占比达40%，内环内和内外环分别占29%和31%。

项目排名

商业市场

• 供应面积TOP1：上海青浦万达茂（青浦新城板块），供应2.02万平米。
• 成交面积TOP1：金鼎香樟苑（真新板块），成交1.76万平米。

办公市场

• 供应面积TOP1：晶耀前滩（浦东三林板块），供应11.75万平米。
• 成交面积TOP1：虹桥绿谷广场（华漕板块），成交1.66万平米。

市场趋势与展望

• 政策影响：2017年政府出台的商业用地出让管理规定，使得小户型商业物业逐渐退出市场，投资门槛提高。
• 交通利好：轨交网络的完善带动了商业和办公项目的区域价值提升，尤其是轨交沿线的新兴商务区。
• 市场展望：未来商业市场将更加注重体验式业态的发展，以提高出租率和租金收入；办公市场受政策影响，新增供应减少，存销比高企，短期内销售不景气仍将持续。

数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：商业、办公市场数据均来自网上房地产预售登记，存销比按近3个月移动平均去化面积计算。

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