20230319-国金证券-房地产行业周报_降准维持流动性_一二手房价企稳回升_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概览

本周房地产行业整体表现分化，A股地产板块微跌0.1%，港股地产板块上涨1.9%。物业板块表现较好，恒生物管指数上涨2%。一二手房价企稳回升，市场销售逐步回暖，尤其是一线城市和部分三四线城市表现突出。政策层面，2023年3月17日中国人民银行宣布降准0.25个百分点，释放约6000亿元中长期资金，为房地产行业提供信贷支持。同时，2022年以来的3次降息和3次降准，为行业稳定发展奠定基础。

主要观点

• 政策支持：降准释放流动性，有助于改善房企融资环境；政策利好不断，包括购房补贴、提高贷款额度、优化租赁政策等，有利于刺激市场回暖。
• 市场复苏：新房销售同环比双升，尤其是一线城市表现强劲，三四线城市虽增长放缓但同比仍为正。二手房市场在部分城市出现回暖，但整体周环比下跌，表明市场复苏仍不均衡。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积环比增长119%，但同比大幅下降61%。权益拿地金额前五的房企包括华润置地、越秀地产、伟星房产、厦门坤霖辰房地产、中建国际投资。
• 行业分化：头部央国企及改善型房企具备持续拿地能力，值得推荐；物业板块受益于经济复苏和保交楼政策，修复弹性较大；贝壳作为强房产中介平台，有望受益于二手房市场活跃。

关键信息

• 市场表现：

  • 本周A股地产板块微跌0.1%，港股地产板块上涨1.9%。
  • 一二手房价环比指数分别为0.3和0.1，连续两个月为正。
  • 新房成交面积环比增长6%，同比28%；二手房成交面积环比下降4%，同比68%。

• 政策动态：

  • 降准0.25个百分点，释放约6000亿元中长期资金。
  • 各地出台购房补贴、提高贷款额度、优化租赁政策等，刺激市场回暖。
  • 一些城市优化房地产销售价格备案制度，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。

• 房企动态：

  • 多家房企公布业绩，如华发股份、华润置地等表现较好。
  • 也有房企出现亏损或债务问题，如金辉集团、碧桂园、禹洲集团等。

• 物业市场：

  • 物业指数上涨2%，部分公司如滨江服务、建业新生活表现突出。
  • 物管行业政策利好，如河北省推动“美好家园”活动。

• 行业估值：

  • A股和港股地产及物业股PE-TTM均有所下降，但部分公司如建发国际集团、中国海外发展、滨江服务等仍被推荐。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳；
• 三四线城市市场复苏缓慢；
• 多家房企出现债务违约，影响市场信心。

投资建议

• 地产板块：推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等。
• 物业板块：推荐受益于经济复苏和保交楼政策的物业企业，如滨江服务、建业新生活等。
• 二手房市场：推荐强房产中介平台，如贝壳。

结构清晰要点

• 政策支持：降准、降息，为房地产行业提供融资支持。
• 市场复苏：新房销售回暖，二手房市场活跃度持续向好。
• 土地市场：宅地成交面积增长，但同比仍为负。
• 行业分化：一二线城市复苏快，三四线城市恢复乏力。
• 房企动态：部分房企表现良好，也有房企出现亏损。
• 物业市场：物业板块受益政策，表现优于地产板块。
• 风险提示：宽松政策效果不及预期、三四线城市复苏缓慢、债务违约风险。

数据亮点

• 新房成交：35城合计467万平米，周环比+6%，同比+28%。
• 二手房成交：15城合计229万平米，周环比-4%，同比+68%。
• 土地成交：全国300城累计成交6882万平米，同比-18%。
• 重点城市：北京、上海、深圳、广州等城市新房销售表现较好，部分城市如南京、苏州等有明显增长。
• 物业表现：物业指数上涨2%，部分公司如浦江中国、越秀服务等表现突出。

总结

房地产行业在政策支持下逐步企稳，新房和二手房市场均有回暖迹象，但三四线城市复苏较慢。物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼政策，表现优于地产板块。降准和降息政策为行业提供融资支持，有助于市场稳定发展。然而，宽松政策对市场提振效果仍需观察，三四线城市恢复乏力，多家房企出现债务违约，是潜在风险点。建议关注头部央国企和改善型房企，以及物业板块和强房产中介平台。