房地产行业：一二线城市二手房新房3月房价租金报告，市场成交有所恢复-20200402-兴业证券-17页_1mb

房地产市场总结（2020年3月）

核心内容

2020年3月，核心城市房地产市场呈现复苏态势，尤其是二手房市场。一线城市及部分典型二线城市的新房与二手房成交量有所回升，市场整体表现出边际改善的迹象。然而，租金普遍下降，出租率仍处于低位，但较前一个月有所改善。

主要观点

• 市场回暖：核心城市新房与二手房成交套数均出现环比大幅上升，显示出市场在政策支持下的逐步恢复。
• 政策预期改善：政策环境对房地产行业形成利好，尤其是对龙头地产股的支持。
• 价格波动：尽管部分城市价格有所回落，但价格调涨占比上升，表明市场有回暖迹象。
• 成交量变化：一线城市成交量回升明显，而部分二线城市成交量增长幅度较大。
• 租金与出租率：各城市租金普遍下降，但出租率边际改善，部分城市租金稳定。

关键信息

重点公司

投资建议

• 政策边际改善预期增强，房地产行业长期仍有增长空间。
• 推荐关注万科A、保利地产、金科股份、蓝光发展、招商积余等龙头地产股。

风险提示

• 大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆可能对市场造成负面影响。

各城市市场表现

一线城市

• 北京：

  • 二手房成交套数1-3月累计同比-36%，3月当月同比-51%，环比+116%。
  • 成交价格年初至今-5%，3月环比+4%。
  • 价格调涨占比为12%，较年初下降1个百分点。
  • 租金均值84元/平米·月，租金回报率1.7%。

• 上海：

  • 二手房成交套数1-3月累计同比-5%，3月当月同比+25%，环比+1121%。
  • 成交价格年初至今-1%，3月环比+4%。
  • 价格调涨占比为27%，较年初上升3个百分点。
  • 租金均值72元/平米·月，租金回报率1.8%。

• 深圳：

  • 二手房成交套数1-3月累计同比+65%，3月当月同比+76%，环比+380%。
  • 成交价格年初至今-1%，3月环比-6%。
  • 价格调涨占比为60%，与年初持平。
  • 租金均值78元/平米·月，租金回报率1.5%。

典型二线城市

• 南京：

  • 二手房成交套数1-3月累计同比+76%，3月当月同比+76%，环比+895%。
  • 成交价格年初至今-1%，3月环比-2%。
  • 价格调涨占比为29%，较年初上升2个百分点。

• 成都：

  • 新房成交套数3月同比-8%，二手房成交套数3月同比-74%。
  • 成交价格年初至今-11%，3月环比-2%。
  • 价格调涨占比为17%，较年初下降1个百分点。

• 杭州：

  • 新房成交套数3月同比-4%，二手房成交套数3月同比-25%。
  • 成交价格年初至今-5%，3月环比-5%。
  • 价格调涨占比为27%，较年初下降1个百分点。

• 青岛：

  • 新房成交套数3月同比-7%，二手房成交套数3月同比-20%。
  • 成交价格年初至今-18%，3月环比-4%。
  • 价格调涨占比为18%，较年初下降1个百分点。

• 佛山：

  • 新房成交套数3月同比-60%，二手房成交套数3月同比-44%。
  • 成交价格年初至今-10%，3月环比-2%。
  • 价格调涨占比为22%，较年初下降1个百分点。

成交量趋势

• 北京：

  • 二手房成交量1-3月累计同比-36%，3月同比-51%，环比+116%。
  • 新房成交量1-3月累计同比-33%，3月同比-70%，环比+53%。

• 上海：

  • 二手房成交量1-3月累计同比-5%，3月同比+25%，环比+1121%。
  • 新房成交量1-3月累计同比-50%，3月同比-52%，环比+238%。

• 深圳：

  • 二手房成交量1-3月累计同比+65%，3月同比+76%，环比+380%。
  • 新房成交量1-3月累计同比-2%，3月同比0%，环比+272%。

租金与出租率

• 各城市租金普遍下降，二线城市平均下降约5%。
• 一线城市7日内出租率相对去年较低，但3月较2月略有改善。
• 二线城市7日内出租率仍处于低位，但边际有所改善。

购房者与挂牌价

• 议价空间：部分城市议价空间回升，如北京、深圳。
• 挂牌价调涨占比：部分城市如北京、深圳、南京等挂牌价调涨占比上升。
• 成交价与挂牌价：成交价与挂牌价均有所回升，但部分城市如成都、杭州等仍处于回撤状态。

杠杆情况

• 一二线城市普遍实行差别化信贷政策，二线城市改善需求首付比例在50%以上，一线城市在70%以上。
• 2016-2018年，一线及长三角城市交易杠杆率明显下降。

附录

最低首付比例、杠杆率及首套刚需占比