20230319-国盛证券-房地产开发2023W11_央行全面降准_新房二手房价格环比首度由负转正_14页_1mb

房地产开发行业分析总结（2023W11）

核心内容概述

2023年第11周，房地产行业在政策支持和市场回暖的双重推动下呈现积极态势。央行全面降准，释放流动性，改善房企融资环境，为LPR进一步下调创造条件。同时，2月新房和二手房价格环比首次由负转正，显示市场信心逐步恢复。新房成交面积环比提升6.5%，同比大幅增长49.7%；二手房成交面积环比增长2.8%，同比激增111.9%。行业整体表现优于大盘，中信房地产指数周累计变动-0.2%，位列行业第14名。

主要观点

• 政策支持：央行降准0.25个百分点，金融机构加权平均存款准备金率降至7.6%，有助于降低房企资金成本，为LPR下调打开空间。
• 价格回暖：2月70个大中城市新房价格指数环比+0.3%，二手房价格指数环比+0.1%，是自2021年9月以来首次由负转正。
• 销售复苏：新房销售面积环比增长6.5%，其中一线城市增长17.1%，三线城市增长20.2%；二手房销售面积环比增长2.8%，一线和三线城市表现相对较好。
• 市场信心恢复：销售回暖主要由去年积压的需求释放和市场信心恢复驱动，但3月前两周销售数据小幅回落，持续性仍需政策支持。

关键信息

价格走势

• 新房价格：2月新房价格环比+0.3%，同比-1.9%；55城新房价格环比上涨，较上月增加19城。
• 二手房价格：2月二手房价格环比+0.1%，同比-3.4%；13城二手房价格环比上涨。

成交情况

• 新房成交：30城新房成交面积358.8万平方米，环比+6.5%，同比+49.7%；一线城市成交面积76.1万方，同比+67.7%；二线城市194.8万方，同比+46.6%；三线城市87.8万方，同比+43.0%。
• 二手房成交：13城二手房成交面积158.0万平方米，环比+2.8%，同比+111.9%；一线城市49.3万方，环比+6.0%；二线城市74.0万方，环比+0.5%；三线城市34.7万方，环比+3.2%。

行情回顾

• 中信房地产指数：周累计变动-0.2%，在29个中信行业板块中排名第14。
• 个股表现：本周上涨个股30支，下跌个股100支；涨幅前五为中润资源（+47.5%）、张江高科（+23.6%）、万通地产（+22.2%）、天地源（+7.3%）、天业股份（+5.7%）；跌幅前五为天润数娱（-9.2%）、ST新梅（-8.0%）、万泽股份（-7.5%）、泛海控股（-6.6%）、深深房A（-6.0%）。

重点房企表现

• 上涨房企：中国铁建（+15.8%）、龙光地产（+5.3%）、建发国际集团（+5.1%）、美的置业（+4.7%）、绿城中国（+4.0%）。
• 下跌房企：佳兆业（-40.2%）、建业地产（-20.6%）、融信中国（-19.8%）、正荣地产（-15.6%）、远洋集团（-9.3%）。

信用债情况

• 发行规模：本周发行房企信用债20只，环比增加8只，发行规模205.35亿元，环比增加44.25亿元。
• 偿还规模：总偿还量222.13亿元，环比增加107.4亿元。
• 净融资额：-16.78亿元，环比减少63.15亿元。
• 债券评级：以AAA为主，占比66.2%。
• 债券类型：以一般公司债为主，占比43.8%。
• 债券期限：以3-5年为主，占比45.7%。
• 融资成本：整体发行利率下行，如北京住总集团中期票据、首开股份公司债较之前发行的同类型债券利率下降。

投资建议

• 受益于需求侧复苏和竞争格局改善：A股推荐保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股推荐绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
• 受益于一线城市量价修复：区域型概念公司。
• 受益于竣工链复苏：物业板块，A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和执行力度可能影响行业复苏。
• 基本面继续下行：可能引发市场连锁反应。

图表与数据

• 图表1：新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线城市）
• 图表2：新建商品住宅销售价格指数同环比（三线城市）
• 图表3：本周各行业涨跌幅排名
• 图表4：本周各交易日指数表现
• 图表5：近52周地产板块表现
• 图表6：本周涨幅前五个股
• 图表7：本周跌幅前五个股
• 图表8：本周重点房企涨跌幅排名
• 图表9：本周重点房企涨幅情况
• 图表10：本周重点房企跌幅情况
• 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表15：30城周度成交面积跟踪
• 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比
• 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪
• 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表24：本周房企债券发行以期限划分
• 图表25：房企每周融资汇总（3.13-3.19）

作者信息

• 分析师：金晶
  执业证书编号：S0680522030001
  邮箱：jinjing3@gszq.com
• 研究助理：肖依依
  执业证书编号：S0680121070010
  邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com

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