20220421-国金证券-公募基础设施REITs2021年报分析_REITs运作整体超预期_多视角估值对比_13页_1mb

首批公募基础设施REITs 2021年报分析总结

核心内容

项目概况

• 首批9只公募基础设施REITs涵盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保四大行业类型。
• 底层资产整体优质，自2021年6月21日上市以来运作平稳，未发生异常波动。
• 2022年4月15日，沪深交易所发布《新购入基础设施项目指引》（征求意见稿），进一步规范REITs扩募规则。

主要观点

持有人结构

• 各REITs持有人以机构投资者为主，其中平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT机构占比最高，分别为94.90%、94.73%、94.42%。
• 个人投资者在富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT中占比较高，分别为69.04%、65.13%、49.20%。
• 前十大流通份额持有人合计持有比例较高，其中华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT、红土盐田港REIT分别为27.22%、25.72%、20.38%。

经营业绩

• 2021年多数REITs实际收入、净利润及EBITDA均超出发行时的预期。
• 东吴苏园产业REIT、红土盐田港REIT、富国首创水务REIT表现尤为突出。
• 净利润方面，华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT出现明显下滑，主要受折旧摊销及成本分布影响。
• 高速公路类REITs因疫情散发，部分项目营收表现未达预期。

基金收益分配

• 9只REITs实际可供分配金额均高于发行时预期，其中中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT完成率分别达到151.46%、150.02%。
• 截至2022/4/15，首批REITs均完成一到两次分红，除两只高速公路类REITs外，其余均满足年度收益分配要求。
• 特许经营权类REITs因资产到期后需无偿移交，分红金额较高，现金分派率整体高于产权类REITs。

关键信息

项目运营情况

• 产业园区类：出租率及租金水平基本稳定，部分项目因疫情出现小幅下降，但整体运营良好。
• 仓储物流类：平均月租金同比上涨，项目营收普遍好于上年同期。
• 高速公路类：营收同比上涨，但疫情对车流量和通行费收入造成一定影响。
• 生态环保类：运营稳健，收入来源稳定，垃圾处理量和发电量均有所增长。

估值分析

• 绝对估值：产权类REITs估值较初始值有所上升，特许经营权类因经营权到期普遍下降。
• 相对估值：博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、平安广州广河REIT、富国首创水务REIT的静态P/FFO值高于行业均值。
• IRR走势：自2021年11月18日起，首批REITs的IRR经历了缓慢下行后逐渐回升，其中红土盐田港REIT、富国首创水务REIT的IRR下跌幅度较大。

扩募规则

• 沪深交易所发布《新购入基础设施项目指引》（征求意见稿），明确扩募项目的条件、程序、定价机制及信息披露要求。
• 扩募对象包括向原持有人配售、向不特定对象募集（公开扩募）及向特定对象发售（定向扩募）。
• 公开扩募价格不低于前20个交易日或前1个交易日的二级市场均价，定向扩募价格不低于前20个交易日均价的90%。
• 扩募有助于分散底层资产风险，提升基金的综合竞争力和吸引力。

风险提示

1. 政策调整风险
2. 项目运营不及预期
3. 疫情反复影响项目经营
4. 二级市场流动性不足
5. 估值波动超预期
6. 基金治理风险

附注

• 报告由国金证券研究所发布，分析师田露露、张剑辉。
• 本报告仅供专业投资者参考，不构成投资建议。