公募基础设施REITs深度专题：年报经营承压分化，估值回落性价比显现-20230420-国金证券-20页_2mb

基金分析专题报告（深度）总结

核心内容概述

本报告聚焦于2022年公募基础设施REITs的经营业绩、持有人结构、估值情况及市场热点事件，分析了不同行业类型的REITs在疫情与经济下行压力下的表现差异，并展望了2023年的市场发展趋势。

主要观点

• 经营业绩分化明显：2022年REITs底层基础设施项目业绩分化显著，其中高速公路类项目表现最差，而仓储物流、环保水务、保障性租赁住房及清洁能源类项目相对稳健。
• 收益分配情况：除高速公路类外，多数REITs实际分红水平符合预期，分派率整体在3%以上。
• 持有人结构优化：机构投资者占比普遍超过90%，且相较2022年半年末有所提升，环保水务类个人投资者占比相对较高。
• 估值调整与性价比显现：市场回调后多数REITs估值回落至历史低位，具备一定估值性价比。
• 政策利好不断：2023年国内REITs市场迎来多项利好政策，包括不动产私募投资基金试点、保险资管参与REITs、消费类基础设施纳入试点范围等。

关键信息

一、2022年公募REITs经营业绩表现

• 收入与EBITDA完成情况：

  • 高速公路类REITs表现较差，如平安广州广河REIT收入完成率-21.95%，EBITDA完成率-22.96%。
  • 产业园区类REITs中，博时蛇口产园REIT收入完成率-22.17%，EBITDA完成率-13.44%。
  • 仓储物流类REITs整体表现较好，如红土创新盐田港REIT收入完成率7.31%，EBITDA完成率7.62%。
  • 保租房与清洁能源类REITs表现相对超预期。

• 可供分配金额完成率：

  • 超过三分之二的REITs可供分配金额完成率超过100%，仅五只高速公路类与博时蛇口产园REIT未达预期。
  • 中航首钢绿能REIT、国泰君安临港创新产园REIT、国泰君安东久新经济REIT完成率较高。

二、公募REITs持有人结构分析

• 机构投资者占比：

  • 清洁能源、保租房、产业园区类REITs的机构投资者占比相对较高，分别为96.95%、95.38%、93.83%。
  • 环保水务类REITs个人投资者占比平均为22.61%。

• 流通份额集中度：

  • 多数REITs前十大流通份额占比下降，其中仓储物流类REITs整体较高，中金普洛斯REIT前十大流通份额占比达73.40%。
  • 新发行的REITs在2022年末机构投资者占比提升，但流通份额集中度仍较低。

三、公募REITs估值情况跟踪

• 产权类REITs：

  • 估值变化幅度较小，除博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT外，其余项目估值较上年末或发行时有所提升。
  • 产权类REITsP/NAV估值分位数在历史低位，具备一定估值优势。

• 特许经营权类REITs：

  • 估值呈现分化，华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT与鹏华深圳能源REIT估值上升，其余项目估值有所回落。
  • 特许经营权类REITs估值受经营期限影响，需关注后续变化。

四、REITs市场近期热点事件

• 不动产私募投资基金试点：2023年2月启动，有助于Pre-REITs市场发展。
• 保险资管参与REITs：3月发布指引，丰富险资参与途径。
• 消费类基础设施纳入试点：3月发改委与证监会发文，拓展REITs试点行业。
• REITs专项立法推进：政策持续优化，推动市场规范化。
• 首批扩募项目落地：带动存量REITs可持续发展。

风险提示

• 政策调整风险；
• 项目运营不及预期风险；
• 二级市场流动性不足；
• 经济冲击导致项目估值波动；
• 基金治理风险。

总结展望

2023年随着疫情防控放开与经济复苏，各REITs基本面有望回归平稳。其中：

• 高速公路类：车流量与通行费收入预计回升，经营业绩显著改善。
• 产业园区类：运营波动有所缓解，基金管理人将加强招商与租赁管理。
• 保租房类：租金与出租率保持稳定，政策支持下市场需求有望持续。
• 清洁能源与环保水务类：受政策及补贴影响，经营情况相对稳健，但需关注补贴取消后的业务调整。

整体来看，市场估值回落带来一定性价比，未来随着政策利好及经济复苏，REITs市场或将迎来新的发展机遇。