新世纪评级-全国首批四单消费基础设施REITs解析之标的物业篇-23页_1mb

全国首批四单消费基础设施REITs标的物业解析

标的物业分类

• 购物中心：华夏金茂REIT（长沙览秀城）、华夏华润REIT（青岛万象城）、中金印力REIT（杭州西溪印象城）
• 社区商业：嘉实物美REIT（北京四大超市门店）

物业区位特点

1. 购物中心：一线城市与新一线城市差异显著，青岛万象城位于核心商圈（香港中路），长沙览秀城和杭州西溪印象城位于新兴商圈，租金和估值均低于青岛万象城。
2. 社区商业：位于成熟居民区，交通便利，租金坪效较低但客流稳定。

运营模式分析

购物中心：

• 计租方式：固定租金、提成租金、二者取高模式为主，联营租金在长沙览秀城占比较高。
• 租户结构：主力店面积占比高但租金低，专门店贡献主要收入（如长沙览秀城主力店租金单价仅主力店三分之一）。

社区商业（物美超市）：

• 收入结构单一，租金占比超98%，租户集中度高（关联方占比38%），分散风险较大。

经营数据对比

1. 租金坪效：青岛万象城（300元/㎡/月）> 西溪印象城（200元/㎡/月）> 长沙览秀城（73元/㎡/月）。
2. 业态贡献：
   • 青岛万象城：零售收入占比65.73%；
   • 西溪印象城：零售收入占比62.5%；
   • 长沙览秀城：文娱业态面积占比54.54%，但收入占比仅30.88%。
3. 出租率：2020年后均趋近满租（≥98%），长沙览秀城2020年受疫情影响下滑严重。

关键结论

• 商圈能级：青岛万象城因位于核心商圈，租金估值领先，其他三单位于新兴商圈。
• 运营稳健性：社区商业（物美超市）租户集中风险更高，购物中心分散度较好但需关注主力店租金压力。
• 未来风险：长沙览秀城租约集中到期（2024年占比41%），大成项目的招商风险需持续关注。