20220907-国金证券-公募基础设施REITs2022半年报分析_流通份额集中度提升_疫情影响下经营承压_12页_1mb

公募基础设施REITs 2022半年报分析总结

核心内容

2022年上半年，我国公募基础设施REITs市场整体表现分化，部分项目受疫情影响较大，而其他类型REITs则相对稳定。同时，市场审批与发行节奏加快，二级市场交投活跃，价格指数有所回升。

主要观点

• 持有人结构变化：多数REITs的机构投资者持有比例较2021年末有所上升，个人投资者在生态环保类REITs中占比相对较高。
• 经营业绩分化：产权类REITs整体表现较好，而高速公路类REITs受疫情影响明显，收入和EBITDA均低于预期。
• 审批发行提速：2022年7月以来，7只REITs获批通过，其中4只已发行上市，涉及清洁能源、保障性租赁住房及产业园区等类型。
• 估值波动：不同REITs的估值情况存在差异，部分REITs的IRR和P/FFO乘数变化较大，市场整体估值存在一定的偏离。
• 二级市场表现：加权价格指数在2022年6月后有所回升，产业园区类REITs表现最佳，而高速公路类表现较差。

关键信息

1. 持有人结构

• 截至2022半年末，12只公募REITs的持有人以机构投资者为主。
• 个人投资者在生态环保类REITs中占比较高，部分项目超过40%。
• 首批9只REITs的前十大流通份额持有人比例均有所上升，其中产业园区类REITs的集中度较高。

2. 经营业绩

• 上半年国内疫情对底层基础设施项目产生不利影响，经营业绩出现明显分化。
• 产权类REITs收入及EBITDA完成情况较好，部分项目如建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT显著超出预期。
• 高速公路类REITs受疫情影响较大，收入和EBITDA均低于预期，如平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT等。

3. 审批发行情况

• 2022年7月以来，7只REITs获批通过，其中4只已发行上市，分别为鹏华深圳能源REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT。
• 发行定价均位于询价区间中值附近，网下投资者以机构自营及保险资金为主。

4. 估值情况

• 现金分派率方面，产权类项目基本在3%-4%，特许经营权类项目普遍在5%以上。
• 中债IRR整体有所回升，但部分REITs如华安张江光大REIT、华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT出现下行趋势。
• 动态P/FFO乘数显示部分REITs估值高于行业均值，但需结合其他指标进一步分析。

5. 二级市场表现

• 加权价格指数在2022年6月后重拾上升态势，截至2022/9/2为124.76点。
• 产业园区类REITs收益最高，达11.79%，其次是仓储物流类（10.77%）、生态环保类（-2.49%）及高速公路类（-4.40%）。
• 部分REITs如鹏华深圳能源REIT、富国首创水务REIT在8月取得较高月度收益。

风险提示

1. 政策调整风险：REITs扩募、税收、项目类型等政策存在不确定性。
2. 项目运营风险：项目运营可能受市场或团队变动影响，不及预期。
3. 项目经营风险：疫情反复对底层项目经营带来风险。
4. 流动性风险：二级市场流动性不足。
5. 估值波动风险：经济冲击可能导致项目估值波动。
6. 基金治理风险：外部委托管理模式下可能存在利益冲突。

特别声明

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