20201213-开源证券-房地产行业周报_政策延续趋势不变_宁波调控升级_成交不温不火_11页_1021kb

房地产行业总结（2020年12月13日）

核心内容

本报告聚焦2020年12月房地产行业政策、成交情况、土地市场及融资环境的变化，认为房地产行业仍具投资价值，维持“看好”评级。报告指出，尽管中央未明确提及“房住不炒”，但房地产市场仍以平稳发展为主，地方政策继续以“因城施策”为主导，调控力度加强。同时，新房与二手房成交表现不温不火，土地市场热度维持高位，融资环境呈现分化态势。

主要观点

1. 政策方向

• 中央政策：中央政治局会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”，未提“房住不炒”，但整体调控仍趋严，房地产市场将维持平稳运行。
• 地方政策：地方政策呈现多样化，涵盖住房保障、资金监管、人才引进及公积金互认互贷等方面，旨在保持市场平稳。

2. 成交情况

• 新房成交：2020年第50周，全国32城新房成交面积同比下降10%，环比下降21%。年初至今累计成交面积同比增长1%，增速逐渐收敛。
• 一线城市表现最佳：一线城市新房成交同比增速为17%，三线城市为-19%，表明一线市场更具韧性。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积同比持平，年初至今累计同比增速为-4%，较前值持平。

关键信息

1. 土地市场

• 溢价率高位运行：2020年第50周，全国100城全类型土地成交溢价率为13.0%，其中二线城市溢价率最高（15.6%），宅地溢价率维持在17.2%。
• 流拍率低位徘徊：全国100城全类型土地流拍率为1.9%，二线城市宅地流拍率为2.3%，显示市场热度较高。

2. 融资环境

• 信用债发行：2020年第50周，信用债发行规模为94.8亿元，同比增加267%，环比减少16%，平均加权利率为5.05%，环比下降70BPs。
• 海外债发行：海外债发行规模为7.5亿美元，同比减少67%，环比增加50%，平均加权利率为8.35%，环比下降125BPs。
• 年初至今数据：信用债发行规模累计增速为26%，海外债累计增速为-24%。

3. 房贷利率

• LPR利率未调整：11月LPR利率保持不变，1年期为3.85%，5年期为4.65%。
• 首套房贷利率稳定：11月首套房贷利率维持不变，二套房贷利率略有下降。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产仍是财政和投资的重要托底工具。
• 投资策略：建议四季度继续关注地产板块的机会，主要基于销售和区域政策持续向好，以及限价政策松动带来的利润率修复。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模可能因市场变化出现较大波动，影响房企回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本，影响销售。
3. 融资环境变化：银行贷款额度紧张、债券发行利率上升可能加剧企业流动性压力。

附注

• 评级说明：本报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。
• 分析师承诺：分析师观点真实反映个人判断，报酬与具体推荐意见无直接关联。
• 法律声明：本报告仅供开源证券客户参考，不构成投资建议，不保证信息准确性，使用本报告需自行承担风险。

图表目录

• 图1：全国32城新房成交面积单周同比下降
• 图2：全国32城新房成交面积单周环比增速-21%
• 图3：全国32城新房成交各线城市复苏趋势一致
• 图4：全国9城二手房单周成交面积同比持平
• 图5：全国9城二手房成交累计增速-4%
• 图6：100城全类型土地成交溢价率保持高位
• 图7：100城全类型土地流拍率低至1.9%
• 图8：2020年第50周房地产信用债发行规模同比增加
• 图9：2020年第50周房地产海外债发行规模同比下降
• 图10：年初至今信用债发行规模增速高达26%，海外债累计增速-24%
• 图11：11月LPR利率暂未调整
• 图12：11月首套房贷利率开始维持不变

表格目录

• 表1：地方政府政策方向不一，最终目的是保持市场平稳运营（2020年第50周）
• 表2：一线城市新房成交累计同比表现最为靓眼
• 表3：100城中二线城市全类型土地成交溢价率最高（2020年第50周）
• 表4：100城中二线城市宅地成交流拍率2.3%（2020年第50周）