20210307-开源证券-房地产行业周报_成交靓眼_房住不炒基调不变_多城发布调控新政_11页_989kb

房地产行业分析总结（2021年第10周）

核心内容概述

2021年第10周，中国房地产行业在政策调控与市场表现上呈现显著变化。中央“房住不炒”基调保持不变，地方政府因城施策，出台多项调控政策以稳定市场预期。与此同时，新房与二手房成交数据亮眼，土地市场热度持续，但溢价率高位运行，流拍率保持低位。融资方面，房企发债规模有所下降，利率分化明显，LPR利率维持不变，但房贷利率出现小幅回升。整体来看，房地产行业仍被视为财政和投资的重要托底工具，市场前景被看好。

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主要观点

• 政策方向明确：中央政府持续强调“房住不炒”政策，同时推动长效机制建设，确保房地产市场平稳健康发展。
• 地方调控多元：多地出台差异化调控政策，如上海、杭州、东莞等地加强限购、限贷及人才引进政策，规范市场秩序，打击违规行为。
• 市场成交活跃：全国32城新房成交面积同比增长89%，二手房成交累计增速达71%，显示出市场回暖迹象。
• 土地市场热度不减：100城全类型土地成交溢价率维持在8.9%，宅地溢价率11.8%，流拍率低至1.5%，表明土地市场供需关系仍偏紧。
• 融资环境分化：信用债发行规模同比下降，但海外债发行量环比大幅上升；LPR利率维持不变，但房贷利率出现小幅上行。

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关键信息

1. 政策调控

• 中央政策：政府工作报告强调“房住不炒”定位，提出稳地价、稳房价、稳预期，推动保障性租赁住房建设。
• 地方政策：
  • 上海：针对5个新城实施差异化政策，包括缩短“居转户”年限、增加保障性住房供应、限价竞价等。
  • 杭州：法拍房纳入限购范围，防范经营贷、消费贷违规流入。
  • 东莞：新增社保要求，提高首付比例，严控购房套数。
  • 无锡：规范二手房信息发布，打击价格虚高与炒作行为。
  • 海口：开展全市范围专项整治，打击违法违规行为。
  • 石家庄：提高人才租房与购房补贴标准。

2. 市场成交情况

• 新房市场：
  • 2021年第10周，全国32城新房成交面积469万平米，同比增加89%，环比下降18%。
  • 年初至今累计成交面积达4786万平米，同比增长118%。
  • 各线城市成交同比增速分别为：一线城市153%、二线城市90%、三线城市66%。
• 二手房市场：
  • 9城二手房成交面积累计同比增长71%。
  • 第10周成交面积122万平米，同比增速73%，前值152%。
  • 年初至今累计成交面积1061万平米，同比增速71%，与前值持平。

3. 土地市场

• 全国100城土地市场：
  • 全类型土地成交溢价率8.9%，环比略有回落。
  • 流拍率1.5%，处于低位。
• 分线城市表现：
  • 二线城市全类型土地成交溢价率最高（16.4%）。
  • 三线城市宅地成交流拍率最高（2.6%）。

4. 融资情况

• 信用债：第10周发行137.2亿元，同比减少21%，环比增加56%，平均加权利率4.27%，环比下降56BPs。
• 海外债：第10周发行9.8亿美元，同比减少28%，环比增加835%，平均加权利率8.84%，环比上升587BPs。
• LPR利率：1年期与5年期LPR保持不变，分别为3.85%和4.65%。
• 房贷利率：首套房贷利率上升4BP，二套房贷利率上升3BP。

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投资建议

• 评级维持：房地产行业维持“看好”评级，认为其仍是财政和投资的重要托底工具。
• 市场前景：随着疫情影响消散，预计全年结算将回归增长轨道，房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。
• 关注重点：建议投资者继续关注地产板块机会，尤其是一二线城市龙头房企，因政策利好与市场表现良好。

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风险提示

1. 销售波动风险：行业销售规模波动较大，可能影响房企销售回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本，抑制市场需求。
3. 融资环境风险：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，可能加剧企业流动性压力。

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数据来源

• Wind、政府官网、保利投顾研究院、开源证券研究所

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总结

2021年第10周，房地产行业在政策调控与市场表现上呈现出“稳中有进”的态势。中央“房住不炒”政策不变，地方政府因城施策，推动市场规范与调控。新房与二手房成交数据亮眼，土地市场热度持续，但溢价率维持高位，流拍率较低。融资环境有所分化，信用债发行规模下降，海外债发行量上升，LPR利率维持不变但房贷利率小幅回升。整体来看，房地产行业仍具备投资价值，但需警惕销售波动、政策调整及融资环境收紧带来的风险。