2025-06-22-莱坊-广州写字楼市场报告_2025年_Q1_6页_2mb
报告摘要
广州甲级写字楼市场季度报告总结（2025年第一季度）
核心内容概述
2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续了供应主导的深度调整周期，租金与空置率双双承压，市场需求虽有回暖但动能仍弱于供应压力。市场整体进入阶段性修复期，但长期去库存趋势未变。与此同时，投资市场持续低迷，大宗交易几乎停滞，而工业用地则因制造业扩张保持韧性。
主要观点
1. 市场供需格局
- 供应主导：本季度新增供应集中在城祥大厦，约7.5万平方米入市，导致全市空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。
- 需求回暖：净吸纳量由负转正，反弹至4,353平方米，显示短期需求有所回升，但整体动能仍弱于供应扩张。
- 供需失衡加剧：预计第二季度新增供应将超20万平方米，叠加现有库存超140万平方米，市场修复周期将进一步延长。
2. 租金走势
- 租金持续下跌：全市甲级写字楼租金环比下跌3.7%至128.8元/平方米/月。
- 区域分化明显：
- 金融城：租金暴跌8.5%，因新增供应集中及库存积压。
- 天河北：租金下挫5.0%，受老旧商务区升级滞后及租户外迁影响。
- 珠江新城：租金环比下跌4.3%，因价格竞争加剧。
- 琶洲：租金下跌5.8%，空置率高达24.6%。
- 越秀：租金跌幅较小，仅0.8%，空置率8.8%。
- 投资逻辑转变：市场从“地段优先”转向“成本优先”，租金下行通道拓宽。
3. 需求结构
- TMT行业主导：贡献59.0%的租赁面积，影视传媒与软件开发带动大面积成交。
- 制造业紧随其后：占比16.6%，受益于美妆研发及医疗设备企业扩张。
- 专业服务业分化：健康咨询与教育培训需求增长，对冲传统律所收缩。
- 交易类型：
- 搬迁需求：占比52.2%，反映企业成本优化趋势。
- 新租及新设立需求：占比34.0%，显示部分行业扩张韧性。
4. 投资市场表现
- 大宗交易低迷：全季度无单笔超1亿元的成交案例，资本对资产流动性审慎。
- 核心资产难觅买家：如天盈广场东塔整层挂牌两个月未成交，凸显资本对回报周期的担忧。
- 工业用地保持韧性：南沙、花都等地块因制造业自用需求成交，反映企业对低成本、高定制化产业载体的偏好。
- 写字楼与工业用地分化：写字楼因租金承压与空置率高企，投资属性减弱；工业用地则因产业趋势支撑保持活跃。
关键信息
- 全市空置率：14.7%（环比上升1.4%）
- 全市租金：128.8元/平方米/月（环比下跌3.7%）
- 主要供应项目：城祥大厦（7.5万平方米）
- 主要需求行业：TMT（59.0%）、制造业（16.6%）、专业服务业（9.3%）
- 交易类型占比：搬迁需求52.2%、新租及新设立需求34.0%
- 大宗交易停滞：无超1亿元成交，核心资产挂牌无人竞价
- 未来展望：
- 第二季度新增供应超20万平方米，空置率或继续上升。
- 租金下行趋势持续，部分非核心区域跌幅可能扩大。
- 写字楼市场将长期处于去库存阶段，需等待租金回报率回归理性及新兴产业释放增量需求。
数据图表说明
- 图一：广州甲级写字楼市场参考指标
- 图二：2025-2027各区域新增甲级写字楼面积
- 图三：广州甲级写字楼租金走势
- 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率
- 图五：各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率
联系信息
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总结
广州甲级写字楼市场在2025年第一季度表现出明显的供需失衡与租金下行趋势，尽管短期需求有所回暖，但整体仍处于深度调整阶段。投资市场持续低迷，工业用地则因制造业扩张保持韧性。未来市场修复将依赖于宏观经济改善及新兴产业需求释放，短期内租金承压与空置率上升仍是主要特征。
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