2026-07-13-莱坊-北京写字楼市场报告_2026年_Q2_6页_1mb

北京甲级写字楼市场 2026年第二季度总结

核心内容

2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体表现平稳，但租金下行压力依然存在。全市甲级写字楼平均净有效租金为每月每平方米人民币219.2元，环比下降0.8%，同比下降8%。平均空置率为15.9%，环比微涨0.1个百分点，较去年同期下降2.5个百分点。市场呈现明显的区域分化格局，不同子市场在租金、空置率和租赁活跃度方面表现各异。

主要观点

• 市场整体企稳：市场在新增供应阶段性释放和科技行业需求活跃的背景下保持稳定，但租金下行压力未消。
• 区域分化显著：中关村、CBD和金融街等核心区域表现相对稳健，而燕莎和东二环等区域则面临较大的租金下行压力和空置率上升。
• 科技行业引领需求：科技企业是本季度租赁市场的主要驱动力，尤其是中关村板块，其租金抗跌能力突出，空置率维持在10%以下。
• 投资市场趋势：投资市场以科创企业自用需求为主，财务型投资减少，资本更关注与区域产业绑定的优质资产。
• 新增供应集中释放：第三季度将迎来多宗新建项目竣工交付，特别是CBD和望京-酒仙桥子市场，将加剧区域竞争。

关键信息

租金走势

• 全市平均净有效租金：每月每平方米219.2元，环比下降0.8%，同比下降8%。
• 中关村租金：每月每平方米251.4元，环比小幅上涨0.3%，是唯一租金上行的子市场。
• CBD租金：每月每平方米231.9元，环比下跌0.6%。
• 金融街租金：每月每平方米336.7元，环比下跌2.2%。
• 望京-酒仙桥租金：每月每平方米148.6元，租金承压。
• 燕莎租金：每月每平方米183.5元，环比下跌1.2%。
• 东二环租金：每月每平方米201.7元，环比下跌2.5%。

空置率

• 全市平均空置率：15.9%，环比微涨0.1个百分点。
• 中关村空置率：低于10%，表现最优。
• 望京-酒仙桥空置率：受新项目交付影响，租金仍承压。
• 燕莎空置率：同比上升，外资需求收缩。
• 东二环空置率：持续增加，租金跌幅显著。

供应和需求

• 新增供应：齐家园外交服务大厦竣工交付，建筑面积约50,000平方米，CBD子市场将在第三季度迎来多个新项目，包括Z3中金、普洛斯、香港置地、Z6维晟中心及Z5大家未来中心。
• 租赁需求：需求呈现板块集中、行业集聚及以内资为主的特征，中关村板块交易活跃度最高，TMT行业成交面积占比高。
• 主要租赁成交：
  • 金融街中心：华鑫信托新租2,000平方米
  • 银谷大厦：算苗科技新租3,000平方米
  • 希格玛大厦：算秩未来新租3,712平方米
  • 国寿金融中心：华夏科技新租3,300平方米

投资市场

• 投资偏好：科创企业自用购置成为主导，纯财务投资减少。
• 典型案例：
  • 智谱AI以3.61亿元收购中关村钻石大厦，用于人工智能研发。
  • 中国人寿以29.93亿元竞得CBD Z10地块，计划自持两大核心地标。

市场展望

• 第三季度供应高峰：CBD和望京-酒仙桥子市场将集中迎来新项目交付，预计新增供应量将显著增加，加剧区域竞争。
• 租金下行压力：业主仍将继续采用让利招商策略，租金存在下行压力。
• 空置率波动：随着新项目集中入市，部分区域空置率可能阶段性走高。
• 市场分化持续：产业配套完善、楼宇品质高的项目去化更快，缺乏产业支撑的老旧物业则面临更大压力。

数据来源与说明

• 数据来源：莱坊研究部
• 注释：
  • 存量数据未包含通州、亦庄区域。
  • 历史数据已做口径调整，不具备直接对比参考性。
  • 租金为平均净有效租金，单位为人民币/平方米/月。
  • 空置率为平均空置率，单位为百分比。

联络信息

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