> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 北京甲级写字楼市场 2026年第二季度总结 ## 核心内容 2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体表现平稳，但租金下行压力依然存在。全市甲级写字楼平均净有效租金为每月每平方米人民币219.2元，环比下降0.8%，同比下降8%。平均空置率为15.9%，环比微涨0.1个百分点，较去年同期下降2.5个百分点。市场呈现明显的区域分化格局，不同子市场在租金、空置率和租赁活跃度方面表现各异。 ## 主要观点 - **市场整体企稳**：市场在新增供应阶段性释放和科技行业需求活跃的背景下保持稳定，但租金下行压力未消。 - **区域分化显著**：中关村、CBD和金融街等核心区域表现相对稳健，而燕莎和东二环等区域则面临较大的租金下行压力和空置率上升。 - **科技行业引领需求**：科技企业是本季度租赁市场的主要驱动力，尤其是中关村板块，其租金抗跌能力突出，空置率维持在10%以下。 - **投资市场趋势**：投资市场以科创企业自用需求为主，财务型投资减少，资本更关注与区域产业绑定的优质资产。 - **新增供应集中释放**：第三季度将迎来多宗新建项目竣工交付，特别是CBD和望京-酒仙桥子市场，将加剧区域竞争。 ## 关键信息 ### 租金走势 - 全市平均净有效租金：每月每平方米219.2元，环比下降0.8%，同比下降8%。 - 中关村租金：每月每平方米251.4元，环比小幅上涨0.3%，是唯一租金上行的子市场。 - CBD租金：每月每平方米231.9元，环比下跌0.6%。 - 金融街租金：每月每平方米336.7元，环比下跌2.2%。 - 望京-酒仙桥租金：每月每平方米148.6元，租金承压。 - 燕莎租金：每月每平方米183.5元，环比下跌1.2%。 - 东二环租金：每月每平方米201.7元，环比下跌2.5%。 ### 空置率 - 全市平均空置率：15.9%，环比微涨0.1个百分点。 - 中关村空置率：低于10%，表现最优。 - 望京-酒仙桥空置率：受新项目交付影响，租金仍承压。 - 燕莎空置率：同比上升，外资需求收缩。 - 东二环空置率：持续增加，租金跌幅显著。 ### 供应和需求 - **新增供应**：齐家园外交服务大厦竣工交付，建筑面积约50,000平方米，CBD子市场将在第三季度迎来多个新项目，包括Z3中金、普洛斯、香港置地、Z6维晟中心及Z5大家未来中心。 - **租赁需求**：需求呈现板块集中、行业集聚及以内资为主的特征，中关村板块交易活跃度最高，TMT行业成交面积占比高。 - **主要租赁成交**： - 金融街中心：华鑫信托新租2,000平方米 - 银谷大厦：算苗科技新租3,000平方米 - 希格玛大厦：算秩未来新租3,712平方米 - 国寿金融中心：华夏科技新租3,300平方米 ### 投资市场 - **投资偏好**：科创企业自用购置成为主导，纯财务投资减少。 - **典型案例**： - 智谱AI以3.61亿元收购中关村钻石大厦，用于人工智能研发。 - 中国人寿以29.93亿元竞得CBD Z10地块，计划自持两大核心地标。 ## 市场展望 - **第三季度供应高峰**：CBD和望京-酒仙桥子市场将集中迎来新项目交付，预计新增供应量将显著增加，加剧区域竞争。 - **租金下行压力**：业主仍将继续采用让利招商策略，租金存在下行压力。 - **空置率波动**：随着新项目集中入市，部分区域空置率可能阶段性走高。 - **市场分化持续**：产业配套完善、楼宇品质高的项目去化更快，缺乏产业支撑的老旧物业则面临更大压力。 ## 数据来源与说明 - **数据来源**：莱坊研究部 - **注释**： - 存量数据未包含通州、亦庄区域。 - 历史数据已做口径调整，不具备直接对比参考性。 - 租金为平均净有效租金，单位为人民币/平方米/月。 - 空置率为平均空置率，单位为百分比。 ## 联络信息 如需进一步咨询或获取报告详情，可联系莱坊研究及咨询部： - **杨悦晨**（董事，上海及北京研究及咨询部主管） 电话：+86 139 1872 3123 邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com - **吴雅茜**（经理，北京研究及咨询部） 电话：+86 139 1159 9150 邮箱：jasmine.wu@cn.knightfrank.com - **黄蔚**（董事总经理，华北和华东区） 电话：+86 137 0103 9900 邮箱：virginia.huang@cn.knightfrank.com - **严区海**（总经理，北京商业物业服务部） 电话：+86 139 1111 1607 邮箱：charles.yan@cn.knightfrank.com