> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 广州甲级写字楼市场季度报告总结（2026年第一季度） ## 核心内容 本报告聚焦2026年第一季度广州甲级写字楼市场，分析了市场供需关系、租金走势、空置率变化及投资市场动态。整体市场呈现供过于求、租金下行、空置率上升的调整态势。 --- ## 主要观点 ### 1. 供给集中释放，市场承压加深 - **新增供应**：本季度广州甲级写字楼新增供应约140,800平方米，主要来自索菲亚发展中心、广州农行大厦及广州国际金融交易广场等项目。 - **净吸纳量**：净吸纳量为-15,859平方米，显示市场内部面积释放未能被新增租赁有效对冲。 - **市场调整**：当前调整主要源于企业内部空间优化与选址调整，而非需求明显收缩，导致市场进入去化承压阶段。 ### 2. 租金延续下行，分化格局持续 - **平均租金**：市场平均租金环比下降2.2%，至每月每平方米人民币116.0元，延续下行趋势。 - **租金结构**：业主策略转向租约结构优化，通过让渡前期收益以提升去化效率，导致名义租金与实际有效租金之间的“剪刀差”扩大。 - **子市场表现**： - **天河北**：租金环比下降5.5%，领跌全市，因部分物业硬件老化，性价比优势减弱。 - **珠江新城**：租金环比下降1.8%，但成交稳定，由优质客户和升级需求支撑。 - **越秀**：租金保持平稳，展现出较强的防御性。 - **琶洲**：租金环比持平，前期以价换量策略有效促进科技及电商产业集聚。 - **金融城**：租金录得每月每平方米人民币92.3元，以较低成本吸引中心区面积整合需求。 ### 3. 供给与需求结构性错配 - **需求结构**：TMT、金融及专业服务业为主要需求来源，但整体以存量优化为主。 - **交易性质**：搬迁需求占主导（60%），企业更倾向于“核心区内部品质置换”和“向新兴商圈谋求性价比”。 - **区域分布**：成交明显向琶洲集中，珠江新城保持稳定，天河北及越秀以存量需求为主。 --- ## 关键信息 ### 供应与需求数据 - **新增供应**：140,800平方米 - **净吸纳量**：-15,859平方米 - **空置率**：18.5%（全市平均），较上一季度上升 ### 租金与空置率对比 | 子市场 | 租金（元/平方米/月） | 租金（元/平方米/天） | 租金环比变幅 | 空置率 | 空置率环比变幅 | |----------|----------------------|----------------------|--------------|--------|----------------| | 天河北 | 116.1 | 3.6 | ↓5.5% | 12.7% | ↑5.2% | | 珠江新城 | 135.0 | 4.4 | ↓1.8% | 15.0% | ↑1.2% | | 越秀 | 100.8 | 3.3 | 0.0% | 9.8% | ↓0.2% | | 琶洲 | 103.5 | 3.4 | 0.0% | 21.8% | ↓1.8% | | 金融城 | 92.3 | 3.0 | ↓1.1% | 56.6% | ↓2.2% | ### 投资市场动态 - **交易情况**：一季度未录得代表性大宗交易，市场仍以散售、小面积流转为主。 - **法拍活跃度**：小幅回升，录得1宗大宗成交：海珠区和平商务中心商业资产以人民币1.61亿元成交，带稳定租约。 - **土地市场**：商业、商务及商住综合用地表现活跃，其中天河珠江新城马场地块以人民币236.04亿元成交，成为本季度地标成交。 - **资金偏好**：资金偏好从办公资产转向核心商业与优质商住地块，确定性现金流与区位价值成为决策核心。 --- ## 展望 ### 第二季度市场趋势 - **租金走势**：租金仍将承压，市场处于以去化为导向的调整阶段。 - **空置率**：预计继续呈上升趋势。 - **投资市场**：延续办公冷清、商业稳健、土地托底格局，写字楼投资情绪谨慎，核心地段带租约商业资产更受关注。 --- ## 联系信息 如需进一步咨询或获取研究报告，请联系： - **研究及咨询部** 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 电话：+86 139 1872 3123 邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com - **陈启明** 分析员，研究及咨询部 电话：+86 136 4231 4481 邮箱：henry.chen@cn.knightfrank.com - **黄伟伦** 董事，广州商业物业服务部主管 电话：+86 166 5801 0718 邮箱：aaron.huang@cn.knightfrank.com