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广州甲级写字楼市场季度报告总结（2026年第一季度）

核心内容

本报告聚焦2026年第一季度广州甲级写字楼市场，分析了市场供需关系、租金走势、空置率变化及投资市场动态。整体市场呈现供过于求、租金下行、空置率上升的调整态势。

主要观点

1. 供给集中释放，市场承压加深

• 新增供应：本季度广州甲级写字楼新增供应约140,800平方米，主要来自索菲亚发展中心、广州农行大厦及广州国际金融交易广场等项目。
• 净吸纳量：净吸纳量为-15,859平方米，显示市场内部面积释放未能被新增租赁有效对冲。
• 市场调整：当前调整主要源于企业内部空间优化与选址调整，而非需求明显收缩，导致市场进入去化承压阶段。

2. 租金延续下行，分化格局持续

• 平均租金：市场平均租金环比下降2.2%，至每月每平方米人民币116.0元，延续下行趋势。
• 租金结构：业主策略转向租约结构优化，通过让渡前期收益以提升去化效率，导致名义租金与实际有效租金之间的“剪刀差”扩大。
• 子市场表现：
  • 天河北：租金环比下降5.5%，领跌全市，因部分物业硬件老化，性价比优势减弱。
  • 珠江新城：租金环比下降1.8%，但成交稳定，由优质客户和升级需求支撑。
  • 越秀：租金保持平稳，展现出较强的防御性。
  • 琶洲：租金环比持平，前期以价换量策略有效促进科技及电商产业集聚。
  • 金融城：租金录得每月每平方米人民币92.3元，以较低成本吸引中心区面积整合需求。

3. 供给与需求结构性错配

• 需求结构：TMT、金融及专业服务业为主要需求来源，但整体以存量优化为主。
• 交易性质：搬迁需求占主导（60%），企业更倾向于“核心区内部品质置换”和“向新兴商圈谋求性价比”。
• 区域分布：成交明显向琶洲集中，珠江新城保持稳定，天河北及越秀以存量需求为主。

关键信息

供应与需求数据

• 新增供应：140,800平方米
• 净吸纳量：-15,859平方米
• 空置率：18.5%（全市平均），较上一季度上升

租金与空置率对比

投资市场动态

• 交易情况：一季度未录得代表性大宗交易，市场仍以散售、小面积流转为主。
• 法拍活跃度：小幅回升，录得1宗大宗成交：海珠区和平商务中心商业资产以人民币1.61亿元成交，带稳定租约。
• 土地市场：商业、商务及商住综合用地表现活跃，其中天河珠江新城马场地块以人民币236.04亿元成交，成为本季度地标成交。
• 资金偏好：资金偏好从办公资产转向核心商业与优质商住地块，确定性现金流与区位价值成为决策核心。

展望

第二季度市场趋势

• 租金走势：租金仍将承压，市场处于以去化为导向的调整阶段。
• 空置率：预计继续呈上升趋势。
• 投资市场：延续办公冷清、商业稳健、土地托底格局，写字楼投资情绪谨慎，核心地段带租约商业资产更受关注。

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