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深圳甲级写字楼市场季度总结（2025年第四季度）

核心内容

2025年第四季度，深圳甲级写字楼市场呈现“去化回升、价格承压”的态势。尽管年末集中签约带动净吸纳量升至全年最高，但租金仍处于下行通道，空置率有所下降，市场整体仍处于筑底阶段。

主要观点

• 市场走势：租金跌幅收窄，但仍未企稳，空置率下降主要由需求集中释放推动，而非需求全面复苏。
• 需求端：需求温和修复，主要由搬迁与整合驱动，TMT（47.9%）、金融（25.9%）与商贸零售（12.5%）成为主要租赁来源。
• 供应端：本季度无新增供应，全年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处于近十年低位。
• 投资市场：大宗交易额达86.7亿元，自用型买家主导，市场理性修复，投资型交易活跃度偏低。

关键信息

租金走势

• 全市平均租金：145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅较上一季度收窄0.3个百分点。
• 区域表现：
  • 前海：租金环比下跌3.4%，空置率32.9%，环比下降3.6%。
  • 南山-后海：租金环比下跌0.3%，空置率33.2%，环比下降3.0%。
  • 福田中心区：租金环比下跌2.0%，空置率17.7%，环比下降0.8%。
  • 南山-科技园：租金环比下跌2.0%，空置率14.8%，环比下降1.1%。
  • 罗湖：租金122.0元/平方米/月，环比下跌0.7%，空置率29.3%，环比上升0.9%。
  • 宝安中心区：租金119.5元/平方米/月，环比下跌3.2%，空置率27.6%，环比上升0.7%。

供应与需求

• 净吸纳量：163,123平方米，为全年最高。
• 主要租赁来源：
  • TMT（47.9%）：集中在AI+、跨境电商平台与网络安全等细分领域。
  • 金融（25.9%）：跨境金融支付、证券及期货为主要成交方向。
  • 商贸零售（12.5%）：潮玩与食品零售带动需求。
• 交易类型：
  • 搬迁（54.2%）：仍是主导，新设立（34.7%）与续租（10.1%）占比相对较低。
  • 客户留存率提升至66.7%，福田区租户外流减弱。
  • 前海持续吸纳跨区域搬迁需求，成为去化承接区域。

投资市场

• 大宗交易：仅录得一宗，峰昭科技以7.1亿元购入润融大厦整栋，用于研发及自用。
• 全年交易额：约86.7亿元，同比显著增长，显示市场在低估值环境下理性回温。
• 买家类型：以自用型买家为主，投资型交易活跃度偏低。
• 资金偏好：防御性配置为主，对定价折让与租约确定性要求更高。

展望2026年

• 新增供应：预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域。
• 市场影响：上半年空置率或阶段性上行，租金下行压力持续；下半年走势将取决于新增供应兑现节奏及需求端是否转向扩张型成交。
• 租金趋势：整体波动趋缓，但不同板块调整节奏仍存在分化，新兴区域可能因产业与政策利好保持活跃，传统商务区则以稳租为主。

图表与数据来源

• 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标
• 图二：2025-2028各区域新增写字楼面积
• 图三：深圳甲级写字楼租金走势
• 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率
• 数据来源：莱坊研究部

联系信息

• 杨悦晨：董事，上海及北京研究及咨询部主管
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• 王兆麒：高级董事，大中华区研究及咨询部主管
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• 简家宏：深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管
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• 陈启明：分析员，研究及咨询部
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