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广州甲级写字楼市场季度总结（2025年第四季度）

核心内容概览

2025年第四季度，广州甲级写字楼市场在“供给收窄+年末成交释放”的共同作用下，短期指标出现边际改善，但整体仍处于承压状态。租金继续下行，但跌幅收窄；净吸纳量回升至全年最高；空置率环比下降，但整体仍维持在较高水平。市场尚未出现明显“转势”，但价格调整方式正从全面降价转向精细化条款博弈。

主要观点

• 市场趋势：年末改善，全年承压。市场在短期表现上有所回暖，但长期仍面临供给过剩与需求疲软的双重压力。
• 租金走势：租金延续下行，但降幅收窄。琶洲区域跌幅最明显，金融城相对稳定。
• 供需情况：供给集中入市，需求以“换楼、降本、提质”为主。TMT行业继续主导需求，搬迁型交易占比高。
• 投资市场：交易活跃度仍处低位，但呈现“可成交资产先成交”的特征。全年大宗交易总额小幅回升，但成交仍偏谨慎。
• 未来展望：2026年新增供应压力依然存在，市场可能继续依赖“定向让利+条款组合”实现去化，租金下行惯性短期内难以扭转。

关键信息

供应与需求

• 新增供应：2025年第四季度仅1宗新增供应，面积约5,000平方米，对市场影响有限。
• 净吸纳量：第四季度净吸纳量达56,433平方米，为全年最高。
• 空置率：空置率环比下降0.5个百分点至17.0%。
• 全年供需：2025年新增供应约48.2万平方米，全年净吸纳量约12.1万平方米，供需缺口仍是主线。

租户结构

• 行业分布：TMT（63.9%）、金融（24.8%）、专业服务（11.3%）为需求主力。
• 交易类型：搬迁类成交占比约83%，其中近四成为扩租型搬迁；新设立需求占比约10%。

租金走势

• 全市租金：平均净有效租金环比下降1.7%至118.7元/平方米/月。
• 区域差异：
  • 金融城：租金相对坚挺，环比下降0.2%。
  • 琶洲：跌幅最明显，环比下降3.6%。
  • 珠江新城、天河北、越秀：跌幅维持在1%-2%。
• 展望：租金下行惯性仍存，但更可能通过定向让利与条款组合实现去化。

投资市场

• 大宗交易：第四季度仅1宗成交，成交额约1.2亿元；全年累计约37.5亿元，同比小幅回升。
• 交易特征：成交更趋谨慎，买方关注价格可比性与租约确定性。
• 典型案例：天创时尚出售天汇广场IGC部分楼层，折合单价约44,500元/m²，总价约1.21亿元。
• 未来趋势：预计2026年大宗交易活跃度将逐步改善，但更可能体现为“慢慢多起来、但更挑资产”。

数据图表说明

• 图一：广州甲级写字楼市场参考指标（租金、空置率等）。
• 图二：2025-2028各区域新增甲级写字楼面积。
• 图三：广州甲级写字楼租金走势。
• 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率。
• 图五：各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率。

结论

2025年第四季度，广州甲级写字楼市场虽出现短期改善，但整体仍处于承压状态。租金下行趋势未变，但调整方式更趋精细化；净吸纳量回升，空置率下降，但供给过剩仍是主要问题。未来市场将更依赖条款优化与定向让利策略，租金与空置率的走势将取决于新增供应的入市节奏与核心楼宇的去化表现。